Zamiana nieruchomości przez Nadleśnictwo
Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe zarządza ogromem nieruchomości, a przy tak rozległym zasobie – niejednokrotnie mogą występować różnego rodzaju problemy, których najlepszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie transakcji zamiany.
Z art. 38e ust. 1 ustawy o lasach wynika, że: „Lasy, grunty i inne nieruchomości Skarbu Państwa pozostające w zarządzie Lasów Państwowych mogą być przedmiotem zamiany na lasy, grunty i inne nieruchomości w przypadkach uzasadnionych potrzebami i celami gospodarki leśnej, po ich wycenie przez osoby posiadające uprawnienia z zakresu szacowania nieruchomości.” Zamiana dokonywana przez Nadleśniczego wymaga uzyskania zgody Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych, z kolei zamiana dokonywana przez Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych – zgody Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych.
Kiedy najczęściej dochodzi do zamian? W przypadku, gdy podmiotowi innemu niż jednostka organizacyjna Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe zależy na uzyskaniu prawa własności nieruchomości, która pozostaje w zarządzie tej jednostki, np. w sytuacji, gdy na nieruchomości znajdują się wartościowe nakłady poczynione przez ten podmiot, albo chce on powiększyć swoją nieruchomość z przyczyn gospodarczych.
Należy jednak podkreślić, że skuteczna zamiana jest uzależniona od spełniania przez nieruchomości podlegające zamianie odpowiednich kryteriów.
Aby nieruchomość mogła być zbyta przez Nadleśnictwo w drodze zamiany, powinna być ona zbędna dla potrzeb gospodarki leśnej lub jej utrzymywanie dla tych potrzeb nie jest racjonalne. Zatem zamianie mogą podlegać nieruchomości stanowiące enklawy gruntów leśnych lub nieleśnych wśród gruntów obcej własności, na których prowadzenie gospodarki leśnej jest utrudnione lub niemożliwe, nieruchomości służące wyrównaniu przebiegu granicy polno-leśnej, nieruchomości, które po zbyciu można wykorzystać na cele nierolnicze i nieleśne, a które mają udokumentowane docelowe wykorzystanie w oparciu o obowiązujące przepisy (np. ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), nieruchomości, których zbycie uporządkuje stan posiadania poprzez zniesienie współwłasności.
Jakie nieruchomości Nadleśnictwo może nabywać? Takie, które doprowadzą do wypełnienia enklawy obcej własności wśród gruntów Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe lub zmniejszenia ich powierzchni, nieruchomości likwidujące lub zmniejszające powierzchnię półenklaw, nieruchomości przylegające do większych kompleksów leśnych w sposób nie komplikujący przebiegu granic i przeznaczone na cele gospodarki leśnej, nieruchomości przydatne do budowy infrastruktury leśnej lub przeznaczone do zalesienia, nieruchomości umożliwiające objęcie ich ochroną prawną (np. powiększenie rezerwatów przyrody, utworzenie nowych rezerwatów przyrody lub użytków ekologicznych, nieruchomości, których nabycie uporządkuje stan posiadania poprzez zniesienie współwłasności.
W art. 38e ust. 1 ustawy o lasach podkreśla się istotność wyceny nieruchomości, dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Dlaczego jest to takie ważne? Dlatego, że w przypadku zamian obowiązuje dążenie do pełnej ekwiwalentności zamiany. Przy czym nie chodzi tutaj o to, aby ekwiwalentność była powierzchniowa, lecz wartościowa. Może się więc zdarzyć, że podmiot prywatny będzie chciał nabyć 1 ha gruntu i w zamian za to przedstawi do zamiany 10 ha lasu, tak aby wartości obu nieruchomości były takie same lub bardzo zbliżone. Nieruchomości w różnych lokalizacjach mają różne ceny, a dodatkowo na ich wartość wpływa charakter użytku oraz przeznaczenie. Przy wyborze nieruchomości przedstawianej do zamiany należy mieć więc tę kwestię na względzie i trzeba mieć świadomość, że zazwyczaj nie wchodzi w grę zamiana typu 1 ha nieruchomości o użytku budowlanym za 1 ha nieruchomości rolnej, jeśli obie nieruchomości nie mają takiej samej wartości.
Przy doborze nieruchomości do zamiany koniecznie trzeba wziąć też pod uwagę to, że jednostki organizacyjne Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe nie powinny dopłacać za nieruchomości przy zamianie, zatem przedstawienie do zamiany nieruchomości o wartości miliona złotych w sytuacji, gdy nieruchomość danego Nadleśnictwa jest warta 200.000,00 złotych – nie spotka się z aprobatą, a to z uwagi na konieczność zachowania wspomnianej powyżej ekwiwalentności.
Najbardziej atrakcyjne dla Nadleśnictw powinny być nieruchomości leśne, ale jeśli podmiot zamieniający się z Nadleśnictwem nie posiada takiej nieruchomości od lat – może mieć problem z jej nabyciem z uwagi na obowiązujące w ustawie o lasach prawo pierwokupu, które może być zrealizowane przez Nadleśniczego. To również trzeba mieć na uwadze przy wyborze nieruchomości przedstawianej do zamiany.
Nie jest natomiast problemem to, że nieruchomość proponowana do zamiany mieści się na terenie innego Nadleśnictwa niż to, z którym dany podmiot chce dokonać zamiany. Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe to „jeden organizm”, a więc taki wniosek nie powinien być odrzucony tylko ze względu na lokalizację.
Jakie dokumenty należy złożyć, aby rozpoczęcie procedowania zamiany było możliwe? Aktualne wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków, aktualne wypisy z ksiąg wieczystych, dokumentację potwierdzającą przeznaczenie nieruchomości, mapę sytuacyjną terenu, z której wynika położenie nieruchomości względem nieruchomości Nadleśnictwa, opisy nieruchomości, a w przypadku lasów również opisy taksacyjne, informacje o aktualnej wartości nieruchomości zamienianej i zamiennej na podstawie operatów szacunkowych.
Podsumowanie
Umowa zamiany może służyć rozwiązaniu wielu problemów z własnością nieruchomości, jednakże należy mieć na względzie to, że nie jest to procedura prosta i wymaga załatwienia wielu formalności. Dodatkowo, przy zamianie podstawowe znaczenie ma ekwiwalentna wartość nieruchomości oraz spełnianie przez nieruchomości zamienianą i zamienną odpowiednich kryteriów.
KODEKS PRACY A PONADZAKŁADOWY UKŁAD ZBIOROWY PRACY
Szkolenie będzie dotyczyć różnic pomiędzy tym, jak prawa i obowiązki pracowników kształtują przepisy powszechnie obowiązujących przepisów prawa pracy, a jak ma się do tego Ponadzakładowy Układ Zbiorowy Pracy dla pracowników Lasów Państwowych, tak aby w efekcie uniknąć stosowania nieodpowiednich regulacji.
