Rozbijając ten przepis na czynniki pierwsze, warto zadać sobie kilka pytań.

Czy do wstąpienia nabywcy w miejsce zbywcy jest potrzebna jakaś czynność?

Nie, następuje to z mocy samego art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy wstępuje się we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy?

Generalnie tak, ponieważ wstąpienie następuje automatycznie, z mocy prawa.

Czy ten przepis ma zastosowanie do umowy dzierżawy?

Tak. Zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego: „Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.” Ponieważ w przepisach dotyczących umowy dzierżawy nie ma odrębnej regulacji – zastosowanie ma art. 678 Kodeksu cywilnego.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy zawarte na czas oznaczony?

Tak, ale tylko wtedy, gdy umowa nie została z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a nieruchomość nie została najemcy wydana.

Czy można wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy, które są wpisane do księgi wieczystej?

Nie. Zgodnie z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.” Dotyczy to zarówno umów zawartych na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony.

Czy mogą obowiązywać umowne terminy wypowiedzenia?

Nie, przepis w tym zakresie jest kategoryczny i obowiązują ustawowe terminy wypowiedzenia. Dla najmu to nieruchomości (ale nie lokalowej) terminy wypowiedzenie reguluje art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego: „Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.” Z kolei art. 704 Kodeksu cywilnego określa termin wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego: „W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.”

Czym jest umowa zawarta z datą pewną?

Reguluje to art. 81 Kodeksu cywilnego. Z datą pewną mamy do czynienia, jeśli data jest urzędowo poświadczona, a także w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego, w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki, w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej – od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.

Czy najemcy/dzierżawcy przysługują jakieś roszczenia wobec nabywcy nieruchomości w związku z przedwczesnym wypowiedzeniem umowy?

Takie roszczenia przysługują mu wobec zbywcy (sprzedającego) nieruchomości. Z art. 679 Kodeksu cywilnego wynika, że: „§ 1. Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. §  2. Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę; w przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.”

Jak zabezpieczyć się przed nabyciem nieruchomości objętej umową najmu lub dzierżawy?

W pierwszej kolejności należy wnikliwie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości. Jeśli nie ma w niej żadnych wpisów na temat umowy najmu lub dzierżawy, to należy dokładnie przepytać zbywcę nieruchomości czy nie zawierał takich umów, jak również notariusza czy nie ma informacji o takich umowach. Można też zweryfikować we właściwym urzędzie gminy, kto jest płatnikiem podatku od nieruchomości, rolnego lub leśnego.