Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
W naszej praktyce niejednokrotnie zdarza się, że Nadleśnictwa zgłaszają problem korzystania z zarządzanych przez nie nieruchomości (czy to lokalowych, czy gruntowych) przez osoby, które zajmują nieruchomość bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, w tym przede wszystkim umowy najmu i dzierżawy. Przepisy Kodeksu cywilnego wychodzą naprzeciw takim sytuacjom, określając zakres roszczeń, które przysługują właścicielowi w stosunku do osoby, która bezprawnie korzysta z jego nieruchomości. Jednym z nich jest roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy.
Zgodnie z art. 224 Kodeksu cywilnego: ” § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. § 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.” Natomiast art. 225 Kodeksu cywilnego stanowi, że: „Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.”
Czym jest posiadanie w dobrej i złej wierze?
Teorii i definicji w tym zakresie jest całe mnóstwo, natomiast można je uprościć i wskazać, że posiadaczem w dobrej wierze jest się wówczas, gdy posiada się przekonanie, że ma się prawo do korzystania z rzeczy jak właściciel. Taka sytuacja może np. występować, gdy ktoś od kilkudziesięciu lat korzysta nieświadomie z czyjejś działki, bo przed laty nie dokonano szczegółowych pomiarów nieruchomości, z których wynikałby jej dokładny obszar i granice, a obecnie – przy pomierzeniu granic przy użyciu precyzyjnych metod GPS – wyszło na jaw, że osoba ta faktycznie zajmuje grunt sąsiada. Natomiast posiadaczem w złej wierze jest osoba, która doskonale zdaje sobie sprawę z tego, że nie ma żadnego tytułu do zajmowania nieruchomości, a mimo to dalej z niej korzysta.
Czy musimy pozwać posiadacza o wydanie rzeczy?
W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednoznacznie wskazano, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy jest niezależne od roszczenia o wydanie rzeczy – wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005 r., sygn. akt: III CK 685/04: „Roszczenia uzupełniające mogą być dochodzone zarówno łącznie z roszczeniem negatoryjnym, jak i niezależnie od takiego roszczenia, a ich skuteczność nie jest uzależniona od pozbawienia właściciela władztwa nad rzeczą.” Tak więc nie musimy kogoś pozywać o wydanie rzeczy, aby dochodzić od niego omawianego w niniejszym artykule wynagrodzenia.
Od kiedy możemy dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie?
Jak wynika z treści art. 224 i 225 Kodeksu cywilnego, okres, za który możemy dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, został odmiennie określony dla dwóch rodzajów posiadaczy. W przypadku posiadacza w dobrej wierze przyjmuje się, że można go obciążać takim wynagrodzeniem od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu powództwa.
Należy jednak zauważyć, że Sąd Najwyższy zadaje się bardziej liberalnie interpretować ten przepis.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2000 r., sygn. akt: II CKN 357/99): „Przepis art. 224 § 2 kc nie uzależnia prawa żądania wynagrodzenia od doręczenia pozwu. Wystarczy, że pozwana wiedziała o wytoczeniu powództwa. Artykuł 224 § 2 k.c. nie wiąże chwili dowiedzenia się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy z chwilą doręczenia pozwu. Oznacza to, że każda wiarygodna informacja może być uznana za wystarczającą.” Jeżeli chodzi o posiadacza w złej wierze, to przyjmuje się, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy może być naliczane od momentu, w którym dana osoba weszła w posiadanie, czyli od rozpoczęcia korzystania z nieruchomości w złej wierze.
Jaką wysokość powinno mieć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Wynagrodzenie to powinno odpowiadać rynkowej stawce czynszu, którą właściciel nieruchomości mógłby uzyskać, gdyby wynajmował/wydzierżawiał nieruchomość w okresie bezumownego korzystania. Potwierdził to Sąd Najwyższy między innymi w wyroku z dnia 15 kwietnia 2004 r., sygn. akt: IV CK 273/03: „Zarówno powstanie roszczenia o wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, jak i wysokość wynagrodzenia nie zależą od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia. Wynagrodzenie to nie dzieli się na świadczenia okresowe, lecz jest należnością jednorazową za cały okres korzystania z rzeczy przez posiadacza bez tytułu prawnego.”
Czy możliwe jest dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przed zwrotem nieruchomości?
Z przytoczonego powyżej wyroku Sądu Najwyższego wynika, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest należnością za cały okres korzystania z rzeczy przez posiadacza bez tytułu prawnego. Może więc to nasuwać wniosek, że naliczenie wynagrodzenia jest możliwe dopiero po odzyskaniu rzeczy. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 grudnia 2006 r., sygn. akt: V CSK 296/06 doszedł do odmiennego wniosku: „Roszczenia przewidziane w art. 224 i art. 225 k.c. mogą być dochodzone przez właściciela także, gdy nie nastąpiło jeszcze wydanie nieruchomości.” Czyli wynagrodzenie możemy naliczać nawet bez odzyskania władztwa nad nieruchomością.
Czy możliwe jest dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za każdy miesiąc z osobna?
Z naszej praktyki wynika, że choć Sąd Najwyższy twierdził, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno stanowić należność za cały okres korzystania z nieruchomości, to sądy nie oddalają powództw, w których wynagrodzenie to jest ujęte w dokumentach księgowych wystawianych za każdy miesiąc, nawet jeśli nie doszło jeszcze do odzyskania nieruchomości.
Jaki dokument obciążeniowy należy wystawiać i czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest objęte VAT?
Uzasadnione jest stosowanie noty księgowej, ponieważ wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest objęte podatkiem od towarów i usług, co znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt: I FSK 1980/13: „Dychotomiczny podział czynności podlegających opodatkowaniu na dostawę towarów i świadczenie usług nie oznacza jednak, iż każde przesunięcie, czy rozliczenie określonych wartości ekonomicznych pomiędzy dwoma różnymi podmiotami może zostać uznane za świadczenie usług, jeśli nie stanowi dostawy towarów. Odszkodowanie od firmy przesyłowej za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług.” W tym zakresie fajną argumentację sformułował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 12 czerwca 2019 r., sygn. akt: I SA/Op 116/19: „Korzystanie przez byłego dzierżawcę/najemcę z nieruchomości po rozwiązaniu umowy dzierżawy (najmu) wbrew jednoznacznie wyrażonej woli jego właściciela w sferze prawa cywilnego jest czynem niedozwolonym w rozumieniu art. 415 k.c. rodzącym uszczerbek w dobrach materialnych – szkodę właściciela gruntu. Po stronie właściciela nieruchomości powstaje zatem roszczenie do użytkownika o wyrównanie szkody. Z momentem więc rozwiązania umowy dzierżawy/najmu pomiędzy właścicielem, a korzystającym bezumownie z nieruchomości nie istnieje żaden, nawet dorozumiany stosunek umowny, z którego świadczenia miałyby charakter usługi (por. wyrok z 24 lipca 2015 r., sygn. akt III SA/Wa 231/15). Stąd nie można przyjąć, że Wnioskodawca świadczył usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 u.p.t.u., które ze względu na ich odpłatny charakter podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. W konsekwencji nie można przyjąć, że prawidłowe jest stanowisko organu odnoście pytania 4 (dotyczącego możliwości złożenia korekt deklaracji), w szczególności przyjęcia, że tylko w przypadku wystawiania faktur przez Wnioskodawcę z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości na rzecz Kontrahenta 2 – wyłącznie za okres następujący po dniu 30 sierpnia 2018 r., tj. po wystąpieniu przez Wnioskodawcę do sądu z pozwem o wydanie nieruchomości przez Kontrahenta 2 i rozliczenia z tego tytułu podatku VAT należnego, Wnioskodawca w celu dokonania obniżenia podstawy opodatkowania winien wystawić faktury korygujące.”
Jaki jest okres przedawnienia roszczenia o bezumowne korzystanie z gruntu?
To zależy od tego, czy nieruchomość wydano właścicielowi, czy nie. Jeżeli nie, to zastosowanie znajdzie art. 118 Kodeksu cywilnego, a więc termin przedawnienia będzie wynosił 3 lata dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, jeżeli roszczenie jest związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (a w przypadku Nadleśnictw można dojść do takiego wniosku, gdyż co do zasady czerpią korzyści majątkowe z najmu i dzierżawy), a dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej – 6 lat. Natomiast w przypadku zwrotu rzeczy, zastosowanie ma termin przedawnienia roszczeń wynikający z art. 229 Kodeksu cywilnego – czyli możemy dochodzić roszczeń w ciągu roku od zwrotu nieruchomości. Prawidłowość takiego stanowiska potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 września 2005 r., sygn. akt: IV CK 105/05: „1. Tak zwane roszczenia uzupełniające właściciela, o których mowa w art. 229 i 230 k.c., to roszczenia mające zastosowanie, gdy stron nie łączył stosunek umowny. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy odpowiada pod względem wartości temu, co właściciel uzyskałby, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania. 2. Wynagrodzenie należne właścicielowi obejmuje cały okres, przez który posiadacz rzecz posiadał. Wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy nieoparte na tytule nie dzieli się na świadczenia okresowe, lecz jest należnością jednorazową za cały okres korzystania, okresowy charakter takiego świadczenia nie wynika bowiem z ustawy ani z umowy. 3. Właściciel może dochodzić roszczeń o „zaległe” wynagrodzenie z uwzględnieniem ogólnych terminów przedawnienia wynikających z art. 118 k.c., z tym natomiast dalszym zastrzeżeniem, że po wydaniu rzeczy obowiązuje dodatkowy roczny termin, liczony od daty jej zwrotu. Taka właśnie jest szczególna rola normy restrykcyjnej zawartej w art. 229 k.c., że obejmując roszczenia nieprzedawnione, skraca termin ich dochodzenia do jednego roku od zwrotu rzeczy. 4. Dla kwalifikacji roszczenia jako związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 118 k.c. nie ma znaczenia prawny charakter leżącego u jego podstaw zdarzenia – może ono być czynnością prawną, czynem niedozwolonym lub jakimkolwiek innym zdarzeniem, nie wyłączając bezpodstawnego wzbogacenia czy korzystania z cudzej rzeczy bez podstawy prawnej – lecz jego związek z działalnością gospodarczą.”
Czy w umowie najmu/dzierżawy możemy określić wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu?
Oczywiście. Możemy uwzględnić np. postanowienie, zgodnie z którym w przypadku, gdy po ustaniu umowy najmu/dzierżawy nasz najemca/dzierżawca nie zwróci nam nieruchomości – będziemy go obciążać płatnością w wysokości kilkukrotnego czynszu lub zwaloryzowaną wysokością czynszu za dalsze okresy korzystania z rzeczy bez umowy.
Podsumowanie
Sytuacja, w której ktoś bezumownie korzysta z nieruchomości lokalowej lub gruntowej zarządzanej przez Nadleśnictwo nie jest komfortowa. Jednak Kodeks cywilny przewiduje swoistego rodzaju sankcje dla takich niechcianych posiadaczy nieruchomości – między innymi w postaci wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Tym samym możliwe jest wystąpienie z tego rodzaju roszczeniem w stosunku do osoby, która korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego, aczkolwiek późniejsza skuteczność egzekucji takiej należności – jak zresztą każdej innej – uzależniona jest od wielu czynników, takich jak chociażby sytuacja majątkowa naszego dłużnika. Niemniej jednak zabezpieczenie interesu finansowego Skarbu Państwa wręcz obliguje do dochodzenia tego rodzaju należności.
KODEKS PRACY A PONADZAKŁADOWY UKŁAD ZBIOROWY PRACY
Szkolenie będzie dotyczyć różnic pomiędzy tym, jak prawa i obowiązki pracowników kształtują przepisy powszechnie obowiązujących przepisów prawa pracy, a jak ma się do tego Ponadzakładowy Układ Zbiorowy Pracy dla pracowników Lasów Państwowych, tak aby w efekcie uniknąć stosowania nieodpowiednich regulacji.
