Umowa o roboty budowlane

Praktycznie każdego roku w Nadleśnictwach realizowane są większe lub mniejsze inwestycje budowlane, które wiążą się z zawarciem umowy o roboty budowlane – bądź z wykonawcą wyłonionym w trybie ustawy Prawo zamówień publicznych, bądź o wartości poniżej równowartości 30.000,00 Euro, a  więc z wykonawcą wybranym w postępowaniu nieobjętym reżimem wyżej wymienionej ustawy. W dzisiejszym artykule zajmiemy się właśnie tym drugim przypadkiem opisując, o jakie postanowienia warto zadbać tworząc tego rodzaju umowę.

W pierwszej kolejności warto zauważyć, że przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane nie są liczne, a więc strony tej umowy mają stosunkowo dużą swobodę w uregulowaniu swojej relacji prawnej w tych kwestiach, które nie wynikają z przepisów bezwzględnie obowiązujących, a więc takich, które nie mogą być modyfikowane przez strony (np. solidarna odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy). Tym samym możliwe jest stworzenie umowy naprawdę dopasowanej do potrzeb inwestora i zarazem nie godzącej w interes wykonawcy. Poniżej kilka praktycznych rad, które oczywiście nie wyczerpują całej złożoności umowy o roboty budowlane, gdyż na jej temat powstają opasłe księgi, a orzeczeń Sądu Najwyższego w tym zakresie powstało zapewne kilka tysięcy 🙂

Przedmiot umowy

Konstruując umowę o roboty budowlane należy w miarę jak najdokładniej opisać jej przedmiot, tak aby zakres zobowiązania wykonawcy nie budził wątpliwości. Często bowiem zdarza się, że na tym tle powstaje konflikt, ponieważ oczekiwania inwestora i wykonawcy rozmijają się – inwestor chce uzyskać jak najwięcej, a wykonawca chce wykonać jak najmniej w razie sporu co do faktycznego przedmiotu umowy. Zatem przed stworzeniem umowy warto dokładnie przemyśleć, co wykonawca ma zrealizować, nie zapominając nawet o teoretycznie oczywistych drobiazgach, które jednak mogą być potem zarzewiem sporu. Najlepiej, aby podstawę do ustalenia zakresu umowy stanowiła dokumentacja projektowa, a jeśli dane prace nie wymagają jej sporządzenia – warto skorzystać z pomocy osób z uprawnieniami budowlanymi, które podpowiedzą, jak powinien być określony przedmiot umowy.

 

Określenie wynagrodzenia

Podstawowymi formami wynagrodzenia są wynagrodzenie ryczałtowe i wynagrodzenie kosztorysowe. Wynagrodzenie ryczałtowe opiera się na przyjęciu jednej, z góry określonej kwoty za wykonanie danego przedmiotu umowy. Natomiast wynagrodzenie kosztorysowe rozliczane jest w oparciu o wskazane przez wykonawcę stawki jednostkowe, których następnie używa się do określenia wynagrodzenia przysługującego za daną ilość wykonanych robót konkretnego rodzaju. Który rodzaj wynagrodzenia jest korzystniejszy? Teoretycznie ryczałtowy, gdyż co do zasady nie podlega zwiększeniu, natomiast w przypadku wynagrodzenia kosztorysowego również można zastrzec, że poszczególne stawki jednostkowe nie będą podlegały zwiększeniu w toku wykonywania umowy, niezależnie od okoliczności. 

 

Zasady płatności

W umowie warto określić, czy płatności na rzecz wykonawcy mogą być częściowe, a więc następować po wykonaniu części robót, czy mają nastąpić dopiero po wykonaniu całego zamierzenia inwestycyjnego. Brak takiego zastrzeżenia może skutkować skorzystaniem przez wykonawcę z dobrodziejstwa art. 656 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.”  Celowe jest dookreślenie, że płatności częściowe mogą następować np. do 90% wysokości wynagrodzenia, tak aby pozostały jeszcze prace do odebrania w czasie odbioru końcowego.

 

Umowa o roboty budowlane - zdjęcie
cytat - zdjęcie

Korzystne jest również wskazanie, że płatności będą następowały w formule split payment (mechanizmu podzielonej płatności) i tylko na rachunki znajdujące się na Białej Liście Podatników VAT.

Dobrze jest też dodać, że warunkiem zapłaty jest podpisanie protokołu odbioru częściowego/końcowego bez uwag i że za dzień dokonania płatności przyjmuje się dzień zlecenia przelewu przez inwestora.

Podwykonawcy

Ponieważ inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy za wykonane przez niego roboty, należy wymagać od wykonawcy przedłożenia szczegółowego przedmiotu umowy z podwykonawcą. Dodatkowo, w umowie można określić zasady przedstawiania umów podwykonawczych i ich zmian do akceptacji przez inwestora. Szczególną uwagę należy zwrócić na dokonywanie płatności na rzecz wykonawcy w sytuacji gdy wiemy, że zaangażował on podwykonawców – w takiej sytuacji zapłata wynagrodzenia na rzecz wykonawcy powinna być uzależniona od przedstawienia przez wykonawcę dowodów zapłaty wynagrodzenia na rzecz podwykonawców, tak aby Nadleśnictwo jako inwestor miało pewność, że nie spotka się z roszczeniami finansowymi ze strony podwykonawcy.

Prawa autorskie

Jeżeli w ramach realizacji umowy wymagamy od wykonawcy wykonania pewnej dokumentacji, w umowie należy przewidzieć przeniesienie majątkowych praw autorskich do tej dokumentacji na rzecz inwestora, tak aby inwestor mógł z niej później bez problemu korzystać na własne potrzeby, bez zarzuty o naruszenie tych praw. Podstawowe pola eksploatacji utworów typu dokumentacja określa art. 50 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych.

Gwarancja i rękojmia

Aby należycie zabezpieczyć swój interes, w umowie należy sprecyzować zasady rękojmi i gwarancji, nie tylko podając dokładnie okres ich trwania, ale również zasady usuwania wad – np. poprzez dookreślenie terminów minimalnych lub maksymalnych na usunięcie wad przez wykonawcę, tak aby nie pozostawać z tym problemem już w czasie po pojawieniu się wad, bo wykonawca wcale nie musi być taki chętny do wspólnego ustalania terminów napraw. Warto też zawrzeć postanowienia, zgodnie z którymi rękojmia i gwarancja ulega przedłużeniu o czas, w którym wykonawca dokonywał napraw, a w razie ponownego wykonania niektórych elementów – biegnie od nowa.

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy

Różnego rodzaju zabezpieczenia są stosowane przede wszystkim przy dużych inwestycjach, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby wymagać takiego zabezpieczenia przy mniej wartościowych kontraktach, np. ograniczając się do stworzenia kaucji pieniężnej poprzez potrącenia z wynagrodzenia wykonawcy. W takim wypadku w umowie należy precyzyjnie określić zasady zwrotu takiej kaucji, np. przyjmując, że 70% zostanie zwrócone po dokonaniu odbioru końcowego bez uwag, a 30% – po upływie okresu gwarancji. Zastrzeżenie zabezpieczenia pozwoli chociaż na częściowe uniknięcie wydatkowania własnych środków na ewentualne naprawy we własnym zakresie w przypadku, gdyby wykonawca się od nich uchylał.

Zastępcze wykonawstwo

A skoro o uchylaniu mowa, to w umowie warto wprowadzić postanowienia dotyczące zastępczego wykonania prac w przypadku, gdyby wykonawca ich nie zrealizował, bądź zaniechał usuwania wad stwierdzonych w czasie odbiorów lub w okresie rękojmi i gwarancji. Prosta klauzula umowna pozwoli na uniknięcie konieczności uzyskiwania upoważnienia sądowego do zlecenia zastępczego wykonawstwa prac.

Ubezpieczenia

 W wariancie optymistycznym – każdy racjonalny wykonawca powinien posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, które przy mniejszych inwestycjach powinno być wystarczającym zabezpieczeniem odpowiedzialności wykonawcy za szkody. Ale przy większych lub bardziej ryzykownych robotach – można zażądać od wykonawcy określonego limitu lub rodzaju ubezpieczenia, jak również wprowadzenia klauzul dodatkowych, np. objęciem ubezpieczeniem podwykonawców. Niezależnie jednak od wartości umowy – warto zwrócić się do wykonawcy o przedstawienie polisy do analizy, tak aby zweryfikować czy w razie wyrządzenia szkody przez wykonawcę – inwestor będzie należycie zabezpieczony.

Kary umowne i odszkodowanie

Czyli to, co najlepiej dyscyplinuje wykonawców 🙂 W umowie należy przewidzieć katalog kar umownych, bo jeżeli tego nie zrobimy, to nie będzie można ich naliczyć na podstawie przepisów powszechnie obowiązującego prawa, gdyż takie po prostu nie istnieją 🙂 Postanowienie o karze umownej powinno precyzyjnie określać wysokość tej kary – bądź przez wskazanie konkretnej kwoty, bądź podstaw do jej ustalenia, a także przypadki, za które kara jest naliczana. Najczęściej zastrzega się kary umowne za opóźnienie w dotrzymaniu terminów umownych (czy to wykonania robót, czy usuwania wad w robotach), za naruszenie obowiązków związanych ze zgłoszeniem podwykonawcy czy zapłatą jego wynagrodzenia, za odstąpienie, za naruszenie obowiązków z materii BHP. Kary umowne powinny być opisane w sposób nie budzący wątpliwości, nie powinny być nadmiernie wygórowane, bo poźniej wykonawca może podnosić zarzut miarkowania kary umownej. Co więcej, zgodnie z najnowszym orzecznictwem Sądu Najwyższego w umowach powinno wskazywać się maksymalny limit kar naliczonych na podstawie umowy, np. 50% całości wynagrodzenia, bo przyjmuje się, że wykonawca powinien mieć świadomość, jakie kary mogą być na niego nałożone. Sąd Najwyższy krytycznie podchodzi też do kumulacji kar za to samo przewinienie – czyli np. naliczanie kary za opóźnienie w wykonaniu umowy oraz kary za odstąpienie od umowy, jeżeli podstawą było opóźnienie (tak: Sąd Najwyższy m. in. w wyroku z dnia 14 czerwca 2018 r., sygn. akt: V CSK 534/17 oraz w uchwale z dnia 18 lipca 2012 r., sygn. akt: III CZP 39/12).

Istotne jest to, że jeżeli przewidujemy kary umowne, to musimy też pamiętać o zastrzeżeniu możliwości naliczenia odszkodowania przewyższającego wysokość kar umownych. Jeśli nie dopiszemy postanowienia o odszkodowaniu, jego naliczenie nie będzie możliwe, zgodnie z art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego: „W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.”

Odstąpienie od umowy

Kodeks cywilny zawiera różne przepisy przewidujące możliwość odstąpienia od umowy w określonych w nich sytuacjach, jednak poza odstąpieniem ustawowym, możemy wpisać w umowie prawo odstąpienia umownego – w przypadkach wskazanych w umowie, np. w razie zwłoki w wykonaniu przedmiotu umowy przekraczającej 14 dni. Aby jednak takie postanowienie było ważne i skuteczne, konieczne jest określenie terminu, w którym możemy skorzystać z prawa odstąpienia od umowy – np. w terminie 30 dni od stwierdzenia okoliczności uzasadniającej odstąpienie.
 
Klauzula prorogacyjna
 
Na wypadek sporu warto w umowie określić, że spory powstałe na jej tle zostaną poddane pod rozstrzygnięcie sądowi właściwemu ze względu na siedzibę inwestora. W razie braku takiego postanowienia – stosowane będą ogólne przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, a więc możemy wylądować z naszym sporem w bardzo oddalonym od siedziby inwestora miejscu siedziby wykonawcy.

Podsumowanie

Odpowiednie skonstruowanie umowy o roboty budowlane pozwala na uniknięcie niedomówień i konfliktów z wykonawcą w procesie budowlanym, który może ulec skomplikowaniu nawet przy najmniejszych robotach. Oczywiście, nie wszystko da się przewidzieć, bo niektóre sytuacje bywają naprawdę zaskakujące, ale zapamiętanie opisanych w artykule wskazówek pozwoli na uniknięcie chociaż części problemów.

KODEKS PRACY A PONADZAKŁADOWY UKŁAD ZBIOROWY PRACY

Szkolenie będzie dotyczyć różnic pomiędzy tym, jak prawa i obowiązki pracowników kształtują przepisy powszechnie obowiązujących przepisów prawa pracy, a jak ma się do tego Ponadzakładowy Układ Zbiorowy Pracy dla pracowników Lasów Państwowych, tak aby w efekcie uniknąć stosowania nieodpowiednich regulacji.

zdjecie blog
autor

Autor

Anna Łęczyńska - radca prawny od 2011 roku zajmujący się tematyką leśną.