Umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości postanowienia umowne
Umowy najmu/dzierżawy gruntu to jedne z najczęściej podpisywanych umów w działalności Nadleśnictw. Jest to w pełni zrozumiałe, gdyż jednostki Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe zarządzają w imieniu Skarbu Państwa ogromnymi połaciami terenu, z którego niejednokrotnie chcą korzystać inne podmioty. O czym więc należy pamiętać tworząc taką umowę?
O różnicy pomiędzy najmem i dzierżawą pisaliśmy w jednym z naszych artykułów – http://prawolasu.com/najem-czy-dzierzawa/. W tym artykule skupimy się na postanowieniach umownych, na które warto zwrócić szczególną uwagę przy konstruowaniu umowy najmu/dzierżawy nieruchomości. Postanowienia opisujemy zbiorczo z uwagi na podobieństwo obu umów oraz zawarte w Kodeksie cywilnym odesłanie do przepisów umowy najmu w sprawach, które nie są uregulowane w przepisach dotyczących dzierżawy. Zastrzec przy tym należy, że w niniejszym artykule nie poruszamy tematyki najmu/dzierżawy lokali, która wymaga osobnego opracowania. Czas zatem przejść do konkretów.
Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy jest nieruchomość, którą należy szczegółowo opisać zarówno w zakresie położenia, jak i obszaru. Najlepiej więc wskazać powierzchnię, numer działki ewidencyjnej, obręb ewidencyjny, gminę, powiat, województwo, numer księgi wieczystej, a także wydzielenie leśne. Do umowy dobrze jest dołączyć załącznik mapowy, gdzie oznaczony będzie przedmiot umowy.
Cel korzystania
W umowie wskazane jest oznaczenie celu korzystania, tak aby grunt nie był wykorzystywany w dowolny sposób, mogący działać na nieruchomość destrukcyjnie lub sprzecznie z zamierzeniami Nadleśnictwa co do jego wykorzystania, krajobrazem, itp. Można więc wskazać, że nieruchomość będzie wykorzystywana na przykład cele rolnicze, prowadzenia działalności gospodarczej, cele rekreacyjne.
Moment wydania i protokół przekazania
Grunt może zostać wydany w posiadanie albo w dniu podpisania umowy, albo w innym dniu określonym w umowie lub wynikającym z osobnych ustaleń stron. Na okoliczność wydania nieruchomości należy spisać protokół przekazania, w którym zostanie podana data jej przejęcia przez najemcę/dzierżawcę, a także stan przedmiotu umowy, którego niedopuszczalna zmiana może stanowić podstawę do roszczeń po ustaniu umowy.
Okres obowiązywania
W umowie należy określić okres jej obowiązywania – nieoznaczony lub oznaczony. W przypadku okresu oznaczonego, konieczne jest określenie momentu, w którym umowa ma ustać – można to zrobić poprzez podanie konkretnej daty albo zdarzenia, które ma spowodować ustanie umowy (np. umowa obowiązuje od dnia jej podpisania do dnia podpisania umowy ustanowienia służebności przesyłu). Warto też określić moment początkowy najmu/dzierżawy – czy rozpoczyna się on z dniem podpisania umowy czy może z dniem podpisania protokołu przekazania.
Jeśli umowa jest zawierana na czas oznaczony - możemy zastanowić się nad wprowadzeniem klauzuli pozwalającej na przedłużenie umowy na dalszy okres lub nawet na czas nieoznaczony.
Zasady korzystania
W zależności od tego, z jakim gruntem mamy do czynienia i jakie ma on mieć przeznaczenie (np. rolne, rekreacyjne), powinniśmy opisać szczegółowe zasady korzystania z nieruchomości, a więc kolokwialnie rzecz ujmując – co najemcy/dzierżawcy wolno, co zrobić musi, a czego zrobić nie może. Najczęściej przejawiające się postanowienia to obowiązek utrzymania gruntu w dobrej kulturze, zakaz wycinki drzew i krzewów bez zgody Nadleśnictwa, konieczność przestrzegania norm wynikających np. z tego, że przedmiot umowy znajduje się na terenie objętym programem Natura 2000 lub inną formą ochrony przyrody.
Podnajem/poddzierżawa
W umowie należy jasno sprecyzować czy od razu wyrażamy zgodę na podnajem/poddzierżawę, użyczenie przedmiotu umowy, nie przewidujemy takiej możliwości, czy przekazanie przedmiotu umowy do korzystania przez podmiot trzeci uzależniamy od uprzedniej zgody Nadleśnictwa. Przy czym istotne jest to, aby zgoda ta miała mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Często bowiem zdarzają się przypadki, że najemca/dzierżawca opacznie coś zrozumiał i później powołuje się na ustne ustalenia. W przypadku formy pisemnej pod rygorem nieważności – ustne ustalenia są po prostu nieważne, jak sama nazwa wskazuje.
Czynsz
Oprócz określenia stawki czynszu, powinniśmy w umowie określić czy jest on płatny miesięcznie, kwartalnie, rocznie, jednorazowo czy może jeszcze za jakiś inny odcinek czasu. Płatność czynszu powinna oczywiście następować na podstawie faktury VAT w określonym w umowie terminie. I w tym zakresie funkcjonują różne rozwiązania – termin zapłaty może być ściśle określony w umowie (np. do dnia 31 marca każdego roku), może nawiązywać do upływu czasu od wystawienia lub doręczenia faktury VAT (np. w terminie 14 dni od daty wystawienia/doręczenia faktury VAT najemcy/dzierżawcy). Przy czym opcja precyzyjnego określenia terminu w umowie lub liczenia terminu od wystawienia faktury VAT wydaje się być korzystniejsza dla Nadleśnictwa, gdyż wówczas nie musi się ono martwić o to, czy najemca/dzierżawca odbierze fakturę, czy nie. Warto też dodać postanowienie o proporcjonalnym czynszu w przypadku rozpoczęcia lub zakończenia umowy w środku danego okresu rozliczeniowego.
Podwyższenie czynszu
W umowie należy zabezpieczyć możliwość podniesienia czynszu i to najlepiej stosując zarówno podniesienie czynszu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, jak i wskazując, że Nadleśnictwo może podnieść czynsz za wypowiedzeniem. W przypadku stosowania waloryzacji warto pamiętać o tym, aby wyraźnie wskazać w umowie, że w razie zaistnienia zjawiska deflacji – czynsz nie ulegnie obniżeniu. Natomiast jeżeli chodzi o podwyższanie czynszu za wypowiedzeniem, to jest to postanowienie kontrowersyjne dla najemców/dzierżawców, którzy – chcąc zabezpieczyć swój interes przed wysokimi skokami czynszu – stawiają opór przeciwko wprowadzaniu do umowy takich rozwiązań. Ponieważ umowa powinna wyważać interesy obu stron, można rozważyć takie skonstruowanie tej klauzuli, aby do podwyżek dochodziło na ściśle określonych, klarownych dla obu stron zasadach. Możliwe jest więc wskazanie, że podwyżka nie będzie przekraczała np. 10% poprzedniej wysokości czynszu, można określić, że nie będzie następowała częściej niż np. co 2 lata, można przewidzieć, że do podwyżki dojdzie wówczas, gdy rzeczoznawca majątkowy stwierdzi, iż czynsz nie odpowiada realiom rynku i określi jego wysokość.
Obciążenia publicznoprawne
Wedle najnowszej ekspertyzy podatkowej sporządzonej na zlecenie Dyrekcji Generalnej Lasów Państwowych – w przypadku przeniesienia posiadania gruntu na rzecz posiadacza zależnego, jakim niewątpliwie jest najemca lub dzierżawca, to na nim powinien spoczywać obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości/rolnego/leśnego. Warto to uwzględnić w umowie, gdyż nie każdy zna przepisy podatkowe i może po prostu nie wiedzieć, że spoczywa na nim taki obowiązek.
Naniesienia
Może zdarzyć się tak, że nasz najemca/dzierżawca będzie chciał coś na gruncie postawić – np. altankę, wiatę na drewno czy nawet domek letniskowy. Kwestię stawiania naniesień należy koniecznie i kategorycznie uregulować, bo w przypadku ustania umowy – naniesienia generują baaaaaaardzo dużo problemów. Zacznijmy od tego, że najemca/dzierżawca powinien uzyskać zgodę Nadleśnictwa (i to w formie pisemnej pod rygorem nieważności) na każde naniesienie, tak aby możliwe było sprawowanie nad tym jakiekolwiek kontroli i uniknięcie zaskoczeń typu dosyć spory dom jednorodzinny (murowany) na dzierżawionym gruncie (prawdziwa historia). Każde naniesienie posadowione na gruncie bez zgody Nadleśnictwa powinno wiązać się z żądaniem jego usunięcia. Ważkim zagadnieniem jest opisanie tego, co stanie się z naniesieniami po ustaniu umowy. Możemy wskazać, że najemca/dzierżawca zobowiązany jest je usunąć w określonym terminie albo przewidzieć, że naniesienia zostaną przejęte przez Nadleśnictwo za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia (w tej opcji możemy określić, że zostaną przejęte albo od razu po ustaniu umowy, albo dopiero jak najemca/dzierżawca nie usunie naniesień w zakreślonym mu terminie). Zazwyczaj Nadleśnictwa nie marzą o tym, żeby przejmować naniesienia o wątpliwym stanie technicznym, posadowione nie do końca zgodnie z prawem lub po prostu nieprzydatne, więc najbardziej racjonalna wydaje się opcja żądania usuwania naniesień po ustaniu umowy. Przy czym najlepiej od razu wtedy zastrzec, że jeżeli do usunięcia nie dojdzie w terminie umownym lub wskazanym przez Nadleśnictwo, to Nadleśnictwo usunie naniesienia na koszt najemcy/dzierżawcy. Nie są bowiem odosobnione przypadki, że najemca/dzierżawca nie za bardzo kwapi się np. do burzenia postawionej przez siebie altanki i później trzeba się „boksować” o usunięcie, często nawet przy pomocy sądu.
Rozwiązanie umowy
W umowie – zarówno zawartej na czas oznaczony, jak i nieoznaczony – powinniśmy określić przypadki, w których dochodzi do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Najczęściej spotykane przyczyny to oczywiście brak płatności czynszu czy rażące naruszanie postanowień umownych. W umowach zawartych na czas nieoznaczony możemy zastrzec, że ulegnie ona rozwiązaniu za wypowiedzeniem, po upływie okresu wypowiedzenia. Taką umowę możemy rozwiązać za wypowiedzeniem bez podawania przyczyny. Natomiast umowę zawartą na czas oznaczony możemy rozwiązać za wypowiedzeniem tylko wtedy, jeśli określimy przyczyny wypowiedzenia, ponieważ tzw. umowy okresowe są co do zasady „niewypowiadalne” i w założeniu powinny obowiązywać przez czas, na który zostały zawarte. Szeroko pisaliśmy na ten temat w jednym z artykułów – http://prawolasu.com/wypowiedzenie-umowy-najmu-lub-dzierzawy-zawartej-na-czas-oznaczony/ Oczywiście umowa może być rozwiązana w każdym czasie za porozumieniem stron.
Zwrot przedmiotu umowy
Ustanie umowy wiąże się ze zwrotem jej przedmiotu. W umowie warto określić moment zwrotu np. 3 dni od rozwiązania umowy oraz formalności z tym związane, takie jak podpisanie protokołu zwrotu nieruchomości, w którym zostanie opisany jej stan, co umożliwi późniejsze zgłaszanie roszczeń. Niewykluczone, że trafimy na najemcę/dzierżawcę, który nie będzie chciał zwrócić nam gruntu. Wówczas dobrze jest w umowie określić, że w przypadku braku przystąpienia do podpisania protokołu zwrotu nieruchomości, Nadleśnictwo uprawnione jest do jego jednostronnego podpisania ze skutkami jak protokół dwustronny. Jeżeli nie chcemy stosować takiego rozwiązania, to pozostaje nam nic innego jak naliczanie wynagrodzenia za …
Bezumowne korzystanie
Narzędziem, które może zachęcić byłego najemcę/dzierżawcę do zwrotu nieruchomości jest określenie w umowie wynagrodzenia, które Nadleśnictwo będzie naliczać pomiędzy ustaniem umowy a faktycznym zwrotem gruntu. Może być ono naliczone w wysokości dotychczasowego czynszu lub jego wielokrotności. O tym też pisaliśmy obszerny artykuł – http://prawolasu.com/wynagrodzenie-za-bezumowne-korzystanie/
Kary umowne
Niekiedy uzasadnione jest wprowadzenie kar umownych np. za uszkodzenie drzew. Znajduje to jednak uzasadnienie przede wszystkim w przypadku umów podpisywanych na czas realizacji jakichś inwestycji, w czasie których rzeczywiście może dojść np. do uszkodzenia drzewostanu w ponadnormatywny sposób.
Klauzula prorogacyjna
Zgodnie z art. 37 Kodeksu postępowania cywilnego – powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości. Można, ale nie trzeba, czyli w umowie możemy np. wskazać, że do rozpatrywanie sporów związanych z umową najmu/dzierżawy zostanie poddane sądowi właściwemu dla siedziby Nadleśnictwa.
Podsumowanie
Ponieważ umowa najmu/dzierżawy jest bardzo często stosowana w działalności Nadleśnictw, warto więc skonstruować ją w skrupulatny sposób, zabezpieczający interes Nadleśnictwa zarówno w trakcie obowiązywania tej umowy, jak i po jej ustaniu.
NAJEM CZY DZIERŻAWA?
W czasie tego szkolenia szczegółowo omówimy problematykę najmu i dzierżawy, różnic między tymi umowami, a także wskażemy, jak najlepiej jest skonstruować postanowienia umowne, tak aby później uniknąć problemów, z którymi stykaliśmy się w naszej praktyce. Oczywiście zapewnimy ciekawe materiały szkoleniowe, w tym wzory umów, z których możesz później korzystać.