Planowane przeznaczenie nieruchomości np. na cele budowlane powoduje, że odpadają przesłanki wymienione w art. 29 ust. 3 punkt 7 ustawy o lasach, a dotyczące użytkowania gruntów rolnych położonych wśród lasów. Skoro grunt rolny ma być przekształcony w grunt o innej kategorii, to dojazd z mocy samego prawa nie będzie miał już zastosowania. W takiej sytuacji warto rozważyć ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Kilka lat temu podejście sądów do tego typu spraw było bardziej zerojedynkowe – jeśli użytek gruntowy nie był zmieniony, to sądy oddalały wnioski o ustanowienie służebności drogi koniecznej właśnie z powołaniem się na wspomniany powyżej przepis ustawy o lasach. Natomiast obecnie prezentowane jest podejście, w którym brane jest pod uwagę planowane przeznaczenie nieruchomości, nawet jeśli nie doszło jeszcze do formalnej zmiany użytku, oczywiście pod warunkiem, że właściciel nieruchomości rolnej należycie wykaże przed sądem, że rzeczywiście wdraża w życie plan przeznaczenia nieruchomości na inny cel niż rola.

Jako przykład można powołać w tym miejscu postanowienie Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 25 kwietnia 2018 r. (sygn. akt: IX Ca 1334/17), w którym co prawda podtrzymano postanowienie sądu I instancji oddalające wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej w celu zapewnienia dojazdu do nieruchomości rolnej, ale wyraźnie zaznaczono, że zmiana okoliczności w postaci uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę (które same z siebie nie prowadzą do zmiany użytku) może doprowadzić do ustanowienia takiej służebności: „Tymczasem w niniejszej sprawie, grunty należące do wnioskodawców – objęte księgami wieczystymi nr (…) – stanowią nieruchomości rolne (k. 318 – 320).Z niekwestionowanych ustaleń faktycznych wynika, że grunty wnioskodawców są otoczone przez las. Zgodnie z przepisem art. 29 ust. 1 ustawy o lasach, ruch pojazdem silnikowym, zaprzęgowym i motorowerem w lesie dozwolony jest jedynie drogami publicznymi, natomiast drogami leśnymi jest dozwolony tylko wtedy, gdy są one oznakowane drogowskazami dopuszczającymi ruch po tych drogach. Natomiast stosownie do ust. 3 pkt 7 tego przepisu, powyższe nie dotyczy osób użytkujących grunty rolne położone wśród lasów. Skoro w niniejszej sprawie wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej, dotyczy nieruchomości rolnej otoczonej przez las, to wnioskodawcy na podstawie ww. przepisów ustawy, mogą poruszać się po drodze leśnej należącej do Skarbu Państwa – Nadleśnictwa N. w N. (…) wnioskodawców, mają bowiem prawnie zagwarantowany dostęp do drogi publicznej. Stwierdzenie nieważności decyzji Burmistrza Miasta O. nr (…) z dnia 18 czerwca 1999 r. w przedmiocie pozwolenia na budowę przez Wojewodę (…), ostatecznie rozwiało wszelkie wątpliwości w tym zakresie. Na końcu zauważyć należy, że oddalenie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej, nie zamyka wnioskodawcom możliwości uzyskania takiego rozstrzygnięcia w razie zmiany okoliczności sprawy, np. uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę (art. 523 k.p.c.).”

Jeśli zatem wnioskodawca przedstawi wiarygodne dowody na to, że faktycznie dąży do zmiany przeznaczenia nieruchomości na cele inne niż rolne, to mimo braku zmiany użytku w ewidencji gruntów i budynków warto rozważyć ustanowienie służebności drogi koniecznej na drodze leśnej, oczywiście w przypadku gdy brak jest alternatywnego dojazdu lub gdy co prawda alternatywny dojazd istnieje, ale istnieje ryzyko, że w postępowaniu przed sądem i tak nie zostanie uwzględniony (np. z uwagi na to, że powoduje za duże obciążenie nieruchomości, na której ustanawiana ma być służebność albo że wiązać się będzie z o wiele wyższym wynagrodzeniem za ustanowienie służebności niż miałoby to miejsce w przypadku drogi leśnej).

Niemniej jednak z uwagi na to, że służebność drogi koniecznej obciąża księgi wieczyste, do decyzji w tym zakresie należy podchodzić bardzo odpowiedzialnie, dokładnie analizując zarówno stan prawny, jak i stan faktyczny, a przede wszystkim trzeba zadbać o odpowiednie zaplecze dokumentacyjne, wykazujące racjonalność takiej decyzji, np. w postaci odpowiednio udokumentowanego wniosku wnioskodawcy, załączników mapowych, opinii radcy prawnego/adwokata, opinii rzeczoznawcy majątkowego.