Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego
Wyżej wymieniona ustawa przewiduje konkretne przypadki, w których może dojść do rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego, tak wiec zasadniczo – oprócz rozwiązania umowy za porozumieniem stron lub upływu okresu jej obowiązywania, wypowiedzenie umowy może nastąpić jedynie w przypadkach, gdy lokator:
– pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposó Każde z Nadleśnictw dysponuje szeroką bazą lokali mieszkalnych, które – oprócz bezpłatnego udostępnienia osobom uprawnionym na mocy przepisów – są przedmiotem umowy najmu. W obowiązujących wzorach umów znajduje się postanowienie o stosowaniu do najmu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. b rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
– jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
– wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
– używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy,
Wypowiedzenie z wyżej wymienionych przyczyn może nastąpić nie później niż na miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a wypowiedzenie powinno zostać dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i zawierać uzasadnienie. Co istotne, pierwsze dwa przypadki wypowiedzenia wymagają dania najemcy szansy na poprawę i wypowiedzenie musi być poprzedzone albo pisemnym upomnieniem do używania lokalu w odpowiedni sposób, albo wezwaniem do zapłaty zaległego czynszu z ostrzeżeniem o planowanym wypowiedzeniu umowy w przypadku braku zapłaty. Przy czym, skoro już o czynszu mowa, to warto zwrócić uwagę na sformułowanie: „co najmniej za trzy pełne okresy płatności.” Czy to oznacza, że nie będzie można wypowiedzieć umowy najemcy, który z premedytacją płaci tylko część czynszu?
Nie, nawet jeśli najemca płaci część czynszu, to w sytuacji, gdy zaległości nagromadzą się do wysokości co najmniej trzech pełnych czynszów - możliwe będzie wypowiedzenie.
Wypowiedzenie najmu jest możliwe również z zachowaniem poniższych okresów wypowiedzenia w następujących przypadkach:
– sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
– miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Pochylając się przy tej ostatniej przesłance zauważyć należy, że możliwe jest wypowiedzenie umowy, nawet jeżeli nie dojdzie do naruszenia jej postanowień przez najemcę, czy też braku zapłaty czynszu, jeśli najemca ma tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeśli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Przez lokal zamienny należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni.
Co jednak w sytuacji, gdy najemca nie narusza warunków najmu i zarazem nie dysponuje prawem do innego lokalu, spełniającego warunki lokalu zamiennego? Wtedy pojawia się problem, bo umowa robi się praktycznie „niewypowiadalna”. Istnieje jedynie możliwość jej rozwiązania przez sąd, zgodnie z art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.” Jakie mogą być te ważne przyczyny?
Jak wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2018 r. (sygn. akt: I CNP 12/18): „Zawarte w powołanym art. 11 ust. 10 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, pojęcie „ważnych przyczyn” nie jest pojęciem bliżej sprecyzowanym. Powoduje to, że przepis ten pozostawił do uznania sądu orzekanie w każdym poszczególnym wypadku, przy uwzględnieniu z jednej strony konstytucyjnej zasady ochrony własności, a z drugiej również konstytucyjnej zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych. Pojęcie „ważnych przyczyn” w rozumieniu art. 33 ustawy z 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zachowało aktualność na gruncie art. 11 ust. 10 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie stosunku najmu, zachodzą więc wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a jednocześnie nie jest niezbędny najemcy.” Czyli „ważne przyczyny” powinny być każdorazowo oceniane przez sąd orzekający w sprawie o rozwiązanie umowy najmu. W realiach mieszkań z zasobów Lasów Państwowych można wskazać przykładowo następujące, ważne przyczyny: konieczność urządzenia w lokalu mieszkalnym pomieszczeń biurowych, konieczność urządzenia w lokalu mieszkalnym mieszkania dla pracownika Służby Leśnej w przypadku gdy lokal jest najmowany przez lokatora spoza Służby Leśnej, brak dostępności w danej miejscowości lokali, które można by nająć.
W przypadku zastosowania takiej instytucji prawnej – umowa zostanie rozwiązana mocą wyroku sądu, o ile sąd uzna, że przyczyny są rzeczywiście ważne. Jeśli takie orzeczenie nie zapadnie – umowa powinna być kontynuowana.
Co istotne, we wspomnianej powyżej ustawie opisane są również możliwości wypowiedzenia umowy najmu, jeśli właściciel sam chce zamieszkać w lokalu, niemniej jednak istnieje szereg orzeczeń, z których wynika, że przepisy te mają zastosowanie do właścicieli będących osobami fizycznymi, a nie właścicieli instytucjonalnych.
Podsumowanie
Jak wynika z powyższego artykułu – rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego nie jest łatwą sprawą w obliczu uregulowania kwestii najmu lokatorskiego w ustawie, której intencją jest maksymalna ochrona lokatorów i zapewnienie jak największej trwałości stosunku najmu.
KODEKS PRACY A PONADZAKŁADOWY UKŁAD ZBIOROWY PRACY
Szkolenie będzie dotyczyć różnic pomiędzy tym, jak prawa i obowiązki pracowników kształtują przepisy powszechnie obowiązujących przepisów prawa pracy, a jak ma się do tego Ponadzakładowy Układ Zbiorowy Pracy dla pracowników Lasów Państwowych, tak aby w efekcie uniknąć stosowania nieodpowiednich regulacji.
