Co zrobić w sytuacji, gdy notariusz zawiadomi Nadleśnictwo o zawarciu umowy, która nie podlega prawu pierwokupu?

Niejednokrotnie zdarza się, że notariusze niejako automatycznie informują Nadleśnictwa o zawarciu umowy mającej za przedmiot przeniesienie własności gruntu leśnego bez większej refleksji nad tym czy rzeczywiście w danym przypadku Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu. Często występują więc sytuacje, w których do Nadleśnictwa trafia np. umowa sprzedaży, która nie dotyczy gruntu podlegającego prawu pierwokupu, albo umowa, która co prawda dotyczy takiej nieruchomości, ale jest np. zawarta pomiędzy małżonkami. A przecież przepisów o wykonaniu prawa pierwokupu nie stosuje się, jeżeli nabywcami są małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, krewni lub powinowaci zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, jednostka samorządu terytorialnego, gdy nabycie następuje w przypadku dziedziczenia, gdy zbywane jest gospodarstwo rolne, o którym mowa w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Pracownicy Nadleśnictw często nie wiedzą, co zrobić z takim błędnym zawiadomieniem, bo ustawa o lasach nie zawiera regulacji w tym zakresie. Można więc uznać, że możliwe jest pozostawienie takiego zawiadomienia bez jakiejkolwiek odpowiedzi i nie będzie to stanowiło błędu. W praktyce jednak zaleca się przesłanie do notariusza pisma o błędnym zawiadomieniu, ponieważ usprawni to proces przeniesienia własności nieruchomości oraz pozbawi zbywcę i nabywcę niepewności w zakresie tego, czy błędnie przypisane Skarbowi Państwa prawo pierwokupu będzie realizowane czy nie.

Co zrobić w sytuacji, gdy jednostka nie chce realizować prawa pierwokupu?

Bardzo często dochodzi do sytuacji, w której Skarb Państwa może – zgodnie z ustawą o lasach – zrealizować prawo pierwokupu gruntu leśnego, ale Nadleśniczy nie widzi sensu wykonywania tego prawa, ponieważ nieruchomość jest kompletnie nieprzydatna dla prowadzenia gospodarki leśnej. 

Ustawa o lasach zawiera regulacje, które dotyczą jedynie wykonania prawa pierwokupu, jednak nie ustanawia sposobu postępowania w sytuacji odwrotnej. Podobnie jak w przypadku poprzedniego pytania – można uznać, że Nadleśnictwo nie musi podejmować jakiejkolwiek aktywności po otrzymaniu zawiadomienia o sprzedaży lasu, którym nie jest zainteresowane. Jednak obsługiwanym przeze mnie Nadleśnictwom zawsze proponuję przesłanie do notariusza pisma z informacją o braku zainteresowania wykonaniem prawa pierwokupu, tak aby przyspieszyć transakcję i uczynić sytuację dotyczącą pierwokupu klarowną.

Czy Nadleśniczy ma obowiązek sprawdzać cenę sprzedaży nieruchomości?

W umowach, które trafiają do Nadleśnictw, określona jest cena sprzedaży gruntu podlegającego pierwokupowi. Tym samym, z uwagi na istotę prawa pierwokupu, Nadleśnictwo może nabyć nieruchomość na rzecz Skarbu Państwa za wskazaną w akcie notarialnym cenę.

W mojej praktyce kilkukrotnie pojawiło się pytanie czy Nadleśniczy powinien sprawdzać adekwatność ceny przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z art. 37e ust. 2 ustawy o lasach: „Przed wystąpieniem z wnioskiem nadleśniczy może zlecić określenie wartości tego gruntu przez rzeczoznawcę majątkowego.” Z przepisu tego wynika, że zanim Nadleśniczy wystąpi z wnioskiem o zgodę na nabycie gruntu – może, ale nie musi zlecić sprawdzenie wartości gruntu rzeczoznawcy majątkowemu. W tym zakresie Nadleśniczy ma dowolność, niemniej jednak jako reprezentant Skarbu Państwa, zobowiązany do dbania o interes fiskalny Skarbu Państwa, powinien to zrobić, gdy wskazana w akcie notarialnym wartość nieruchomości odbiega rażąco od wartości rynkowej gruntu. Podobną regulację zawiera art. 37g ust. 1 ustawy o lasach, który również pozostawia Nadleśniczemu dowolność w działaniu, niemniej jednak z tym zastrzeżeniem, że dowolność ta powinna doznać ograniczenia z uwagi na wspomniany powyżej interes Skarbu Państwa: „Jeżeli nadleśniczy uzna, że cena określona w umowie sprzedaży lub odpowiednio w umowie, o której mowa w art. 37a ust. 2 pkt 1, lub jednostronnej czynności prawnej, o której mowa w art. 37a ust. 2 pkt 2, rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu, w szczególności przekracza jej wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, o której mowa w art. 37e ust. 2, może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 37d, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tego gruntu.”

Co w sytuacji, gdy notariusz utrudnia złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu?

Zasadą jest, że prawo pierwokupu wykonywane jest przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który zawiadomił Nadleśniczego o danej czynności przenoszącej własność nieruchomości, a w przypadku jednostronnej czynności prawnej – przed dowolnym notariuszem.

Niestety, ale zdarzają się takie przypadki, w których notariusz tak bardzo chce działać w interesie pierwotnego nabywcy i zbywcy gruntu, że za wszelką cenę udaremnia złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu przez Nadleśniczego – np. nie odbierając telefonów w sprawie umówienia terminu na złożenie takiego oświadczenia albo wymawiając się brakiem czasu. Z uwagi na stosunkowo krótki termin na przeprowadzenie wszystkich formalności związanych z wykonaniem prawa pierwokupu, często okazuje się, że zgoda Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych na nabycie gruntu wpływa do Nadleśnictwa np. na dwa dni przed upływem terminu na realizację prawa pierwokupu, co daje notariuszowi sprzyjającemu swoim klientom cały arsenał możliwości udaremniających wykonanie pierwokupu przez Nadleśniczego. Oczywiście zdarzają się też inne sytuacje, takie jak np. choroba notariusza, jego urlop lub tak znaczna odległość pomiędzy siedzibą Nadleśnictwa a kancelarią notarialną, że dotrzymanie terminu na wykonanie prawa pierwokupu będzie nierealne.

Na szczęście w art. 37d ust. 1 ustawy o lasach przewidziano możliwość wystąpienia takich sytuacji (które generalnie nie powinny mieć miejsca) i wskazano, że w przypadku, gdyby złożenie oświadczenia u zawiadamiającego o możliwości pierwokupu notariusza było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza. W takim wypadku najlepiej więc sporządzić notatkę służbową obejmującą powody, dla których Nadleśniczy zmuszony był skorzystać z pomocy notariusza i jak najszybciej umówić się z innym notariuszem, tak aby zakończyć procedurę pierwokupu.

A jeśli notariusz nie zawiadomi Nadleśniczego o akcie notarialnym dotyczącym gruntu podlegającego pierwokupowi?

Taki przypadek stanowiłby ekstremalną sytuację, niemniej jednak nawet najlepszym zdarzają się błędy i niewykluczone, że notariusz zapomni zawiadomić Nadleśniczego np. o umowie sprzedaży lasu. Ustawa o lasach chroni interes Skarbu Państwa wskazując w art. 37h, że: „Czynność prawna dokonana niezgodnie z art. 37a lub art. 37b, w szczególności bez zawiadomienia nadleśniczego, właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu, jest nieważna.” Nieważna czynność nie wywołuje skutków prawnych, nie funkcjonuje w obrocie prawnym, a w razie powoływania się przez inne podmioty na tę czynność – możliwe jest wystąpienie z powództwem o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego, tak aby raz na zawsze zniweczyć taką umowę.

Czy do pierwokupu realizowanego na podstawie ustawy o lasach należy stosować ustawę o gospodarce nieruchomościami?

Ustawę o gospodarce nieruchomościami, która również zawiera szeroką regulację dotyczącą pierwokupu, należy stosować jedynie w przypadkach jasno wskazanych w ustawie o lasach, a konkretnie w art. 37a ust. 3 i 37g ust. 2 ustawy o lasach. Natomiast zgodnie z art. 37k ustawy o lasach – w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu. Czyli w pierwszej kolejności stosujemy przepisy ustawy o lasach, a także znajdujące się w nich odesłania do ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w razie luk w ustawie o lasach – stosujemy Kodeks cywilny.