Czy zbywca nieruchomości objętej prawem pierwokupu może zmienić treść umowy przenoszącej własność po uzyskaniu informacji, że Nadleśnictwo wykona prawo pierwokupu?

Nie. Umowy przenoszące własność nieruchomości objętych prawem pierwokupu są zawierane pod warunkiem, czyli wchodzą w życie w przypadku, gdy Nadleśnictwo nie wykona prawa pierwokupu. Taka umowa jest więc wiążąca dla stron. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu jest składane przez Nadleśnictwo w formie aktu notarialnego i z chwilą jego złożenia niemożliwe i bezskuteczne są jakiekolwiek modyfikacje umowy pomiędzy zbywcą a pierwotnym nabywcą. Zresztą zgodnie z art. 37k ustawy o lasach: „1. W sprawach nieuregulowanych w art. 37a-37h dotyczących wykonywania prawa pierwokupu stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu. 2. W sprawach nieuregulowanych w art. 37a-37h dotyczących wykonywania uprawnienia, o którym mowa w art. 37a ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu.” Tymczasem w myśl art. 600 Kodeksu cywilnego: „§ 1. Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. § 2. Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za niezastrzeżone.”

Czy możliwe jest nabycie udziałów w prawie własności nieruchomości objętej prawem pierwokupu?

W art. 37a ustawy o lasach mowa jest o nabyciu gruntu, przez co można domniemywać, że ustawodawca miał na celu przyznanie prawa pierwokupu w stosunku do całości gruntów, a nie udziałów w gruntach. Co prawda w ustawie o lasach brak jest jednoznacznego zakazu w tym zakresie, ale nabywanie udziałów wydaje się po prostu niecelowe i może rodzić wiele problemów, jak np. wspólna realizacja prawa własności czy też znoszenie współwłasności.

Co w sytuacji, gdy umowa obejmuje kilka działek, z czego tylko niektóre spełniają warunki do wykonania prawa pierwokupu?

W naszej ocenie możliwe jest wówczas nabycie jednej lub kilku podlegających prawu pierwokupu działek spośród większej liczby działek wymienionych w akcie notarialnym. Wówczas Nadleśnictwo nabędzie wyłącznie działki podlegające prawu pierwokupu, inne natomiast przejdą na własność nabywcy. Ważne jest jednak to, aby w akcie notarialnym zawarte były ceny każdej z poszczególnych działek, tak aby realizacja prawa pierwokupu była w ogóle możliwa.

Jak można wyegzekwować od zbywcy wykonanie obowiązków, które przyjął na siebie w umowie przenoszącej własność?

Jeżeli zbywca uchyla się od wykonania obowiązków, których realizację wcześniej zadeklarował w umowie przenoszącej własność gruntu, zawartej z pierwotnym nabywcą, należy go wezwać do wykonania tych obowiązków w odpowiednim terminie, a gdy nadal się od nich uchyla – można skierować odpowiednie powództwo do sądu. Zbywcę, zgodnie z art. 37k ustawy o lasach w związku z art. 600 Kodeksu cywilnego, obowiązuje wszak treść uprzednio zawartej umowy.