Nakłady dzierżawcy na dzierżawiony grunt
Na terenach zarządzanych w imieniu Skarbu Państwa przez Nadleśnictwa znajduje się wiele obiektów rekreacyjnych, w tym ośrodków wypoczynkowych. Spora część tych naniesień to relikt przeszłości – zakładowych wczasów pracowniczych. W bardzo wielu przypadkach przez ostatnie 3o lat obiekty te wielokrotnie zmieniały właścicieli, jednakże jeden problem pozostaje niezmienny – co z nakładami poczynionymi na grunt przez inne podmioty po ustaniu umowy?
Zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego: „Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.” Zatem rozważenie problemu nakładów wymaga sięgnięcia do przepisów o najmie, a dokładnie – do art. 676 Kodeksu cywilnego, w myśl którego: „Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.” W przepisie tym kluczowe jest wyrażenie „w braku odmiennej umowy”. Skutkuje ono tym, że zacytowany powyżej przepis ma zastosowanie jedynie wtedy, gdy w umowie najmu lub dzierżawy nie zawarto odmiennych postanowień.
W konsekwencji, Nadleśnictwo może wybrać szereg różnego rodzaju rozwiązań dotyczących rozliczenia nakładów po zakończeniu umowy dzierżawy, tak aby jak najbardziej zabezpieczyć swój interes i zyskać pewność, jaka procedura odnośnie do ulepszeń będzie obowiązywała w przypadku zakończenia stosunku prawnego pomiędzy stronami. Oczywiście wymaga to negocjacji z najemcą/dzierżawcą, jednakże warto forsować rozwiązania najkorzystniejsze dla zarządzającego gruntem.
Jak wskazano powyżej, Kodeks cywilny przewiduje dwa podstawowe metody postępowania z nakładami w razie ustania umowy najmu/dzierżawy - zachowanie nakładów za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości, albo przywrócenie gruntu do stanu pierwotnego, co w praktyce wiąże się z rozbiórką.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r. (sygn. akt: II CSK 69/08) stwierdził, że: „Art. 676 k.c. zawiera normę o charakterze dyspozytywnym, co pozwala stronom na odmienne uregulowanie w umowie materii objętej jego regulacją. Dozwolone jest zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania. Na aprobatę zasługuje praktyka rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy umówiony czynsz jest niższy od wynikającego z aktualnych relacji rynkowych.” Nadleśnictwo może zatem w umowie przewidzieć wprost, że będące własnością dzierżawcy/najemcy nakłady na grunt nieodpłatnie przechodzą na własność Nadleśnictwa po ustaniu umowy, zwłaszcza że w wyroku z dnia 7 kwietnia 2005 r. (sygn. akt: II CK 431/o4) Sąd Najwyższy przesądził, że: „Przepis art. 676 k.c. wyłącza stosowanie do zwrotu nakładów dokonanych przez najemcę przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.” Oczywiście możliwe jest również odpłatne przejęcie nakładów przez Nadleśnictwo, ale należy zadać sobie pytanie, czy w interesie Nadleśnictwa jest przejmowanie nakładów za dodatkową odpłatnością.
Przy tej okazji nasuwa się kolejne pytanie, a mianowicie – czy Nadleśnictwo w ogóle powinno brać na siebie ciężar przejmowania nakładów i ich późniejszego utrzymywania lub likwidacji? Gdyby odpowiedź była negatywna, to w umowie najmu/dzierżawy należy przewidzieć obowiązek usunięcia nakładów w określonym terminie od zakończenia umowy, pod rygorem ich likwidacji przez Nadleśnictwo na koszt i ryzyko dzierżawcy/najemcy. Natomiast egzekucja tego obowiązku lub kwoty przeznaczonej przez Nadleśnictwo na usunięcie naniesień pozostaje uzależniona od sytuacji finansowej, bytu najemcy/dzierżawcy.
Wyróżnia się też postanowienia kombinowane, zgodnie z którymi po ustaniu umowy Nadleśnictwo daje eks najemcy/dzierżawcy szansę na sprzedaż nakładów innemu podmiotowi, z którym Nadleśnictwo następnie podpisze umowę, a gdyby do tego nie doszło, to Nadleśnictwo może przejąć nakłady na własność albo żądać ich usunięcia. Możliwe jest też wskazanie w umowie, że w przypadku fiaska w znalezieniu nabywcy nakładów przez najemcę/dzierżawcę, Nadleśnictwo sprzeda ulepszenia w drodze przetargu, wyłaniając tym samym nowego najemcę/dzierżawcę i regulując odpłatność za nakłady z ich poprzednim właścicielem, a dopiero gdyby ta procedura się nie powiodła – Nadleśnictwo zostanie właścicielem nakładów lub nakaże je usunąć.
Jak wynika z powyższego – możliwości jest naprawdę wiele, tak więc można dopasować optymalne dla obu stron rozwiązanie, powodujące, że Nadleśnictwo nie zostanie z niechcianymi nakładami, za które będzie musiało zwrócić ich dotychczasowemu właścicielowi astronomiczne kwoty. Niezależnie jednak od tego, czy zdecydujemy się na poprzestaniu na regulacjach kodeksowych, czy też nasze postanowienia dotyczące rozliczenia nakładów będą liczyły 5 stron, w toku najmu/dzierżawy należy pamiętać o pozyskiwaniu od dzierżawcy/najemcy stosownej dokumentacji budowlanej potwierdzającej, że naniesień dokonano zgodnie z prawem, tak aby ewentualnie nie przejmować tzw. „kota w worku”. Dodatkowo, przy pozostaniu przy rozwiązaniu przewidzianym w Kodeksie cywilnym trzeba mieć na uwadze to, że zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2006 r. (sygn. akt: V CK 405/04): „Roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianym w art. 676 k.c., a wybór ten możliwy jest dopiero w momencie zwrotu dzierżawionej nieruchomości, a nie w momencie zawarcia lub zakończenia umowy dzierżawy i to bez względu na to, czy umowę zawarto w sposób konkludentny czy też sformalizowany.” Zatem jeśli nie chcemy zabezpieczyć się pod kątem rozliczenia nakładów, to chociaż wprowadźmy do umowy możliwość jednostronnego przejęcia przedmiotu najmu/dzierżawy, gdyby najemca/dzierżawca uporczywie uchylał się od jego wydania.
Podsumowanie
Choć potrzeba rozliczenia nakładów może być dosyć abstrakcyjna przy sporządzaniu postanowień umowy najmu/dzierżawy, to trzeba pamiętać, że umowy spisuje się na wypadek najgorszych okoliczności współpracy, w tym jej ustania. Zatem już na etapie nawiązywania stosunku najmu/dzierżawy należy uwzględnić zasady rozliczenia ulepszeń, najlepiej wprowadzając do umowy postanowienia odmienne od tych przewidzianych w przepisach Kodeksu cywilnego, bądź znacznie uszczegóławiające te przepisy.
NAJEM CZY DZIERŻAWA?
W czasie tego szkolenia szczegółowo omówimy problematykę najmu i dzierżawy, różnic między tymi umowami, a także wskażemy, jak najlepiej jest skonstruować postanowienia umowne, tak aby później uniknąć problemów, z którymi stykaliśmy się w naszej praktyce. Oczywiście zapewnimy ciekawe materiały szkoleniowe, w tym wzory umów, z których możesz później korzystać.