Podważenie ceny nieruchomości przy wykonaniu prawa pierwokupu
Do Nadleśnictw trafia wiele warunkowych umów sprzedaży lasów lub gruntów przeznaczonych do zalesienia, w których cena sprzedaży odbiega od rynkowej wartości takich gruntów. Jak przeprowadzić procedurę zakwestionowania takiej ceny?
Prawo pierwokupu może budzić kontrowersje, ponieważ z jednej strony prowadzi do zachowania terenów leśnych lub ich powiększania, ale z drugiej – dochodzi do ustawowej ingerencji w decyzję właściciela nieruchomości odnoszącą się do podmiotu, który nabywa grunt. W tym artykule nie będziemy jednak oceniać samej istoty prawa pierwokupu, ale przewidzianą w ustawie o lasach możliwość zakwestionowania ceny sprzedaży przez Nadleśnictwo wykonujące prawo pierwokupu.
W praktyce da się zaobserwować różne mechanizmy, które strony umowy sprzedaży nieruchomości stosują w celu uniknięcia wykonania prawa pierwokupu przez Nadleśnictwa. Do tych sposobów można zaliczyć zawyżanie ceny nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że zgodnie z art. 37g ustawy o lasach: „1. Jeżeli nadleśniczy uzna, że cena określona w umowie sprzedaży lub odpowiednio w umowie, o której mowa w art. 37a ust. 2 pkt 1, lub jednostronnej czynności prawnej, o której mowa w art. 37a ust. 2 pkt 2, rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu, w szczególności przekracza jej wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, o której mowa w art. 37e ust. 2, może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 37d, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tego gruntu. 2. Sąd ustala cenę w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami.”
Czy zatem zawyżanie ceny nieruchomości jest rozwiązaniem skutecznie torpedującym wykonanie prawa pierwokupu? Wydaje się, że nie w świetle przewidzianej w art. 37g ustawy o lasach możliwości
Na kanwie wskazanego powyżej przepisu rodzi się jednak kilka pytań, które warto omówić, aby jego brzmienie było bardziej klarowne.
Czy przy kwestionowaniu ceny sprzedaży Nadleśnictwo składa oświadczenie przed notariuszem o wykonaniu prawa pierwokupu?
Tak, do złożenia takiego oświadczenia dochodzi jak w przypadku, gdy cena nie jest kwestionowana.
Na co należy zwrócić uwagę przy formułowaniu aktu notarialnego obejmującego oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu?
Już na etapie aktu notarialnego warto wskazać, że Nadleśnictwo kwestionuję cenę zawartą w umowie sprzedaży. Dodatkowo, należy wskazać, że płatność ceny i wydanie gruntu nastąpi po wydaniu przez sąd orzeczenia ustalającego cenę sprzedaży.
Jak należy zakwestionować cenę?
Składając do sądu pozew o ustalenie w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.
Do jakiego sądu należy skierować pozew?
To zależy od wartości przedmiotu sporu. Gdy wartość ta nie przekracza 75.000,00 złotych właściwy będzie sąd rejonowy, a powyżej tej kwoty – sąd okręgowy.
Jak określić wartość przedmiotu sporu?
Wartość ta powinna być określona jako różnica pomiędzy ceną wymienioną w umowie sprzedaży nieruchomości, a ceną, którą Nadleśnictwo uważa za rynkową.
Jakie dokumenty należy załączyć do pozwu?
Umowę sprzedaży nieruchomości, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, opinię rzeczoznawcy majątkowego, zgodę Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej na przekazanie zastępstwa.
Czy należy sporządzać operat szacunkowy wartości nieruchomości?
Nie jest to warunek wniesienia pozwu, ale sporządzenie takiego operatu pozwala uzasadnić pozew, bo pokazuje, że różnica pomiędzy ceną wynikającą z umowy, a ceną rynkową nie wzięła się „z kapelusza”.
Czy pozew powinna kierować Prokuratoria Generalna?
Jeśli wartość przedmiotu sporu przekracza 75.000,00 złotych, to pozew powinna sporządzać Prokuratoria Generalna, jako że jest uprawniona do reprezentowania Skarbu Państwa przed sądami okręgowymi. Można jednak zwrócić się do Prokuratorii Generalnej o przekazanie sprawy do prowadzenia przez jednostkę, ponieważ tego rodzaju sprawa nie jest skomplikowana i nie wymaga udziału Prokuratorii Generalnej. Jeśli zdecydujemy się na samodzielne prowadzenie sprawy lub jej przekazanie do kancelarii obsługującej dane Nadleśnictwo, to musimy koniecznie pamiętać o tym, aby uzyskać zgodę Prokuratorii Generalnej na przekazanie zastępstwa procesowego. W innym bowiem wypadku – samodzielnego prowadzenia sprawy bez uzyskania tej zgody – postępowanie może zostać uznane za nieważne w świetle tego, że jednostka była nieprawidłowo reprezentowana przed sądem.
Jak wygląda postępowanie sądowe w takiej sprawie?
Sąd wyznacza biegłego, który wycenia nieruchomość w oparciu o przepisy o gospodarce nieruchomościami, a następnie wydaje orzeczenie w przedmiocie ustalenia ceny nieruchomości.
Czy cena jest wiążąca dla Nadleśnictwa?
Tak, temu służy właśnie powództwo o ustalenie, że sąd ustala cenę w miejsce stron.
Czy takie orzeczenie podlega zaskarżeniu?
Tak.
Podsumowanie
Kwestionowanie ceny sprzedaży nieruchomości przy wykonywaniu prawa pierwokupu to rozwiązanie umożliwiające przeciwdziałanie praktyce zawyżania cen w celu uniknięcia pierwokupu. Należy jednak mieć mocne argumenty, aby taka procedura przyniosła oczekiwany przez Nadleśnictwo efekt, w związku z tym warto oprzeć się na wycenie rzeczoznawcy majątkowego.
KODEKS PRACY A PONADZAKŁADOWY UKŁAD ZBIOROWY PRACY
Szkolenie będzie dotyczyć różnic pomiędzy tym, jak prawa i obowiązki pracowników kształtują przepisy powszechnie obowiązujących przepisów prawa pracy, a jak ma się do tego Ponadzakładowy Układ Zbiorowy Pracy dla pracowników Lasów Państwowych, tak aby w efekcie uniknąć stosowania nieodpowiednich regulacji.
