Zamiana gruntów a umowy najmu i dzierżawy
Ustawa o lasach dopuszcza możliwość zamiany gruntów pozostających w zarządzie Nadleśnictw. Jednak niejednokrotnie zdarza się, że części nieruchomości podlegających zamianie są przedmiotem umowy najmu albo dzierżawy z innymi podmiotami. Co więc należy zrobić w takiej sytuacji?
W art. 38e ust. 1 ustawy o lasach zawarto regulację, zgodnie z którą lasy, grunty i inne nieruchomości Skarbu Państwa pozostające w zarządzie Lasów Państwowych mogą być przedmiotem zamiany na lasy, grunty i inne nieruchomości w przypadkach, gdy jest to uzasadnione potrzebami i celami gospodarki leśnej. W wyniku zamiany dochodzi do zmiany właścicieli nieruchomości i np. gmina staje się właścicielem nieruchomości zarządzanej przez Nadleśnictwo, a Nadleśnictwo – właścicielem nieruchomości gminnej.
Jeżeli jedna z tych nieruchomości jest obciążona najmem lub dzierżawą, to zastosowanie znajduje art. 678 Kodeksu cywilnego (mający odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy, na podstawie art. 694 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z tym przepisem: „§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. § 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”
Czyli jeżeli dochodzi do zbycia przedmiotu najmu/dzierżawy, a zamiana jest jedną z możliwości zbycia, to nabywca rzeczy automatycznie wstępuje w stosunek najmu/dzierżawy na miejsce zbywcy rzeczy.
Oczywistym jest, że nabywca nieruchomości może nie zechcieć kontynuować stosunku najmu/dzierżawy. Kodeks cywilny wychodzi mu naprzeciw wskazując, że może on wypowiedzieć najem lub dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, z tym jednak zastrzeżeniem, że jest to niemożliwe w przypadku umów zawartych w formie pisemnej i z datą pewną (czyli z datą urzędowo poświadczoną), na czas oznaczony, jeśli grunt został już najemcy/dzierżawcy wydany. Ustawowe terminy wypowiedzenia w przypadku najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jeżeli chodzi o dzierżawę, to terminy wypowiedzenia przewidziane są w art. 704 Kodeksu cywilnego: „W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.”
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby rozwiązać umowę najmu/dzierżawy przed dokonaniem zamiany, posługując się postanowieniami przewidzianymi w umowie albo po prostu zawierając dwustronne porozumienie w tym zakresie. Gdyby jednak nie skorzystano z takiej możliwości, to należy o całej sytuacji zawiadomić zarówno nabywcę nieruchomości, jak i najemcę/dzierżawcę, tak aby mogli realizować swoje prawa i obowiązki, choćby nawet do momentu upływu okresów wypowiedzenia.
Podsumowanie
Zamiana wywiera skutki nie tylko wobec stron tego rodzaju umowy, ale również wobec najemców/dzierżawców nieruchomości. Należy pamiętać, że zamiana nie powoduje automatycznego ustania umowy najmu lub dzierżawy, niemniej jednak z uwagi na brzmienie art. 678 Kodeksu cywilnego, kontynuowanie umowy po zamianie stoi pod znakiem zapytania, dlatego warto uprzedzić wszystkich zainteresowanych o skutkach zamiany oraz o istniejących umowach.
NAJEM CZY DZIERŻAWA?
W czasie tego szkolenia szczegółowo omówimy problematykę najmu i dzierżawy, różnic między tymi umowami, a także wskażemy, jak najlepiej jest skonstruować postanowienia umowne, tak aby później uniknąć problemów, z którymi stykaliśmy się w naszej praktyce. Oczywiście zapewnimy ciekawe materiały szkoleniowe, w tym wzory umów, z których możesz później korzystać.
