Wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony
Umowy najmu i dzierżawy to jedne z częściej zawieranych przez Nadleśnictwa umów. Jedną z istotniejszych kwestii, którą należy rozważyć przy konstruowaniu tego rodzaju umowy jest to, na jaki okres ma być zawarta, a jeżeli wybierze się opcję umowy na czas oznaczony – to, aby precyzyjnie sformułować postanowienia dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy terminowej. W dzisiejszym artykule omówimy ten problem, przy czym od razu należy zastrzec, iż artykuł nie dotyczy umów najmu lokalu mieszkalnego, który to rodzaj umów rządzi się innymi prawami.
W pierwszej kolejności należy napomknąć o tym, czym rożni się wypowiedzenie umowy od jej rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym. W tej drugiej konfiguracji, jak sama nazwa wskazuje, dochodzi do niezwłocznego zakończenia umowy z momentem ziszczenia się okoliczności uzasadniających rozwiązanie umowy. Natomiast przy wypowiedzeniu umowa ustaje dopiero wraz z upływem pewnego okresu, przewidzianego w przepisach powszechnie obowiązującego prawa lub w umowie łączącej strony.
Zakładając, że doszło do wyboru opcji zawarcia umowy najmu lub dzierżawy na czas oznaczony, należy odszukać w Kodeksie cywilnym odpowiednie regulacje dotyczące możliwości wypowiedzenia takiej umowy. Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego: „§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.” Przy czym zastrzec należy, że zacytowany powyżej przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący, czyli nie można go modyfikować umową, co potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 kwietnia 2000 r. (sygn. akt: II CKN 264/00): „Przepisy art. 673 KC i 688 KC mają charakter bezwzględnie obowiązujący.”
Z kolei w przypadku umowy dzierżawy jest to unormowane w następujący sposób w art. 704 Kodeksu cywilnego: „W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.” Istotne dla dalszych rozważań niniejszego artykułu jest to, że w art. 694 Kodeksu cywilnego zawarto regulację, w myśl której: „Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.” Dlaczego jest to tak ważne?
Otoż dlatego, że przepisy dotyczące umowy najmu zakładają możliwość wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony jedynie w wypadkach określonych w umowie, co na mocy art. 694 Kodeksu cywilnego odnosi się również do dzierżawy.
W konsekwencji więc terminy wypowiedzenia przewidziane w art. 673 i 704 Kodeksu cywilnego mają zastosowanie do umów zawartych na czas nieoznaczony (jeśli umowy te nie zawierają odmiennych uregulowań), a umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony, podobnie jak umowa najmu, może być wypowiedziana jedynie w przypadkach określonych w tej umowie, co zresztą potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt: III CZP 74/07): „Dopuszczalne było wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy, zawartej przed dniem 10 lipca 2001 r. na czas oznaczony, w wypadkach określonych w tej umowie.”, a także w wyroku z dnia 19 czerwca 2009 r. (sygn. akt: V CSK 487/08): „Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie.”
Jak więc prawidłowo stworzyć postanowienie dotyczące wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony? Określając okres wypowiedzenia i przyczyny, np.: „1. Umowa zostaje zawarta do dnia 31 grudnia 2020 r. 2. Wynajmujący jest uprawniony do rozwiązania Umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku, gdy: 1) przedmiot Umowy stanie się niezbędny Wynajmującemu na cele prowadzenia gospodarki leśnej, 2) Wynajmujący będzie przeprowadzać modernizację przedmiotu Umowy, 3) Najemca będzie prowadzić w przedmiocie Umowy działalność wykraczającą poza zasady porządku przewidziane w przedmiocie najmu.” Oczywiście przyczyny wypowiedzenia powinny być każdorazowo dopasowane do przedmiotu najmu i do konkretnych okoliczności, niemniej jednak dobrze byłoby, aby były jak najbardziej precyzyjne. Co jednak ciekawe, w jednej ze swoich uchwał Sąd Najwyższy łaskawie potraktował dosyć ogólne ujęcie przyczyny wypowiedzenia umowy terminowej. W uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. akt: III CZP 92/06) stwierdzono bowiem, że: „Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC.”
Należy jednak pamiętać o tym, że to, na jaki okres została zawarta umowa nie ma znaczenia w sytuacjach, w których Kodeks cywilny dopuszcza zakończenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia – art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, art. 698 § 2, art. 703 Kodeksu cywilnego.
Podsumowanie
Wypowiedzenie umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony możliwe jest jedynie w przypadkach precyzyjnie określonych w tej umowie. Inaczej wygląda to w razie zawarcia umowy na czas nieoznaczony, gdzie można po prostu wskazać okres wypowiedzenia umowy bez podawania konkretnych przyczyn lub w ogóle pominąć te postanowienia, stosując art. 673 lub 704 Kodeksu cywilnego.
KODEKS PRACY A PONADZAKŁADOWY UKŁAD ZBIOROWY PRACY
Szkolenie będzie dotyczyć różnic pomiędzy tym, jak prawa i obowiązki pracowników kształtują przepisy powszechnie obowiązujących przepisów prawa pracy, a jak ma się do tego Ponadzakładowy Układ Zbiorowy Pracy dla pracowników Lasów Państwowych, tak aby w efekcie uniknąć stosowania nieodpowiednich regulacji.
