Należy również sprawdzić to, czy przypadkiem do pozbawienia nieruchomości dostępu do drogi publicznej nie doszło w wyniku transakcji sprzedaży gruntu. Zdarza się bowiem, że właściciel dużej nieruchomości rolnej dzieli ją na kilka mniejszych działek, z których tylko część posiada dostęp do drogi publicznej. W takim wypadku warto powoływać się na przytoczony powyżej art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego i dążyć do przeprowadzenia drogi koniecznej przez grunty, będące przedmiotem sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać, że w razie skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego, sąd będzie brał pod uwagę wszystkie okoliczności – między innymi już istniejącą zabudowę, koszt jej przemieszczenia lub wyburzenia, długość odcinka, na którym ustanowiono służebność, wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności, sposób wykorzystywania gruntów, a nawet to, czy dana nieruchomość jest zwyczajowo wykorzystywana jako droga. Samo powołanie się na sprzedaż działek i powstały w związku z tym problem z dostępem do drogi publicznej, może nie uchronić Nadleśnictwa przed ustanowieniem służebności na zarządzanym przez nie gruncie, zwłaszcza w świetle postanowienia Sadu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2018 r. (sygn. akt: IV CSK 507/17): „W ramach rozważania wyboru jednego z możliwych przebiegów drogi koniecznej należy brać pod uwagę, jak najmniejsze obciążenie nieruchomości obciążonej oraz obciążenie nieruchomości, których sprzedaż lub inna czynność prawna doprowadziła do konieczności ustanowienia drogi. W każdym przypadku wymagana jest ocena okoliczności konkretnej sprawy, które mogą wskazywać na potrzebę odstępstwa od ustalonych zasad.”

Trzecim istotnym aspektem jest interes społeczno-gospodarczy, w ramach którego powinny być uwzględnione racje jednej i drugiej ze stron. Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe zostało powołane do prowadzenia gospodarki leśnej, zatem Nadleśnictwa powinny sprzeciwiać się ustanawianiu służebności drogi koniecznej w przypadku, gdy przejazd i przechodzenie przez tereny zarządzane przez Nadleśnictwa może kolidować z czynnościami z zakresu gospodarki leśnej, a także prowadzić do zniszczenia roślinności lub naruszenia spokoju zwierząt. Przed decyzją o ustanowieniu służebności należy zatem zweryfikować, czy częste przejazdy przez daną nieruchomość nie zakłócą np. czynności zrywki i wywozu drewna, albo nie doprowadzą do destrukcji cennych ekosystemów. Może to być cenny argument na odparcie roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Teraz trochę o formalnościach 🙂 Ustanowienie służebności drogi koniecznej wymaga – w myśl art. 39a ust. 1 ustawy o lasach – uzyskania przez Nadleśniczego zgody Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych. Przy polubownym załatwieniu sprawy, przed podpisaniem umowy ustanowienia służebności warto podpisać porozumienie z właścicielem działki bez dostępu do drogi publicznej, w którym określone będą warunki brzegowe, znajdujące później odzwierciedlenie w akcie notarialnym, takie jak przebieg służebności, zasady utrzymania służebności oraz wynagrodzenie za jej ustanowienie, które oczywiście należy wycenić przy udziale rzeczoznawcy majątkowego (aczkolwiek wskazana przez niego kwota może być uznawana za wartość minimalną, podlegającą podwyższeniu w drodze negocjacji stron, zgodnie z szeroko pojętym interesem Skarbu Państwa). Następnym krokiem jest podpisanie umowy w formie aktu notarialnego oraz dokonanie stosownych wpisów w księgach wieczystych.

Skoro już mowa o zasadach utrzymania służebności, to do drogi koniecznej zastosowanie znajduje art. 289 Kodeksu cywilnego, w którym zawarto następującą regulację: „§  1.  W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. §  2.  Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.” Z przepisu tego wynika, że droga powinna być utrzymywana przez właściciela nieruchomości władnącej, czyli tej osoby, która ubiega się o ustanowienie służebności. Pojęcie „utrzymywania” jest bliżej niedookreślone, dlatego w umowie ustanowienia służebności drogi koniecznej warto precyzyjnie określić obowiązki właściciela nieruchomości władnącej, tak aby później uniknąć konfliktu na tym tle. Należy skupić się nie tylko na bieżących naprawach drogi, ale również na jej odśnieżaniu i usuwaniu z niej śmieci, a także na pokrywaniu ewentualnych szkód związanych z korzystaniem z drogi przez inne osoby, które np. poślizgnęły się na oblodzonej drodze albo uszkodziły samochód przejeżdżając przez wyrwę w drodze.

Jeżeli nie dojdzie do ustanowienia służebności w drodze umowy, to sprawa najczęściej kończy się w sądzie. Przy sporządzaniu odpowiedzi na wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej należy wziąć pod uwagę wszystkie aspekty, o których była mowa powyżej, czyli sprawdzić, czy działka rzeczywiście nie ma dostępu do drogi, jakie intencje kierują osobą występującą z wnioskiem, czy możliwe jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez inne nieruchomości, w myśl zasady, że nie musi to być droga najkrótsza, jakie użytki znajdują się na sąsiednich działkach (spotkałam się z przypadkiem, w którym o tym, że służebność nie została ustanowiona na gruncie Nadleśnictwa zadecydowało to, że działka przylegająca do gruntu wnioskodawcy miała użytek „dr” i choć była wykorzystywana rolniczo, to sąd zadecydował, że dostęp do drogi publicznej ma nastąpić właśnie przez tę działkę) czy służebność nie zakłóci prowadzenia gospodarki leśnej i nie doprowadzi do destrukcji walorów przyrodniczych.  Konieczne jest też sprawdzenie, czy nieruchomość Nadleśnictwa nie jest przedmiotem sporu o wydanie, zasiedzenie czy uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż tego rodzaju postępowania mogą na dłuższy czas utrudnić ustanowienie służebności w obliczu ustalenia, kto powinien występować jako rzeczywisty właściciel nieruchomości obciążonej. W trakcie postępowania sąd przesłucha strony i świadków, jak również z całą pewnością skorzysta z opinii biegłego geodety, który wyznaczy różne warianty drogi koniecznej, a także z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który wyceni wynagrodzenie za ustanowienie służebności dla tych różnych wariantów. Często przeprowadzane są również oględziny nieruchomości z udziałem stron postępowania.

Z mojej praktyki wynika, że służebność drogi koniecznej jest czasami bezrefleksyjnie ustanawiana na gruntach zarządzanych przez Nadleśnictwa, jako że najczęściej są to nieruchomości niezabudowane, przez które przebiegają drogi leśne lub szlaki technologiczne. Warto w tym miejscu wskazać, że argument o tym, że przez działkę nie przebiega droga leśna, tylko szlak technologiczny, służący jedynie pozyskaniu drewna, zazwyczaj nie przekonuje sądu, który nie widzi problemu w tym, że szlak jest, jaki jest 🙂