Najem czy dzierżawa?
Chyba każdy pracownik stanu posiadania przynajmniej raz w trakcie swojej pracy zawodowej zadawał sobie pytanie, jaką umowę należy zawrzeć – najmu czy dzierżawy? Oba te stosunki prawne są do siebie zbliżone, jednak odróżnia je jeden element, który należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji, jaki typ umowy wybrać.
Na początek trochę definicji kodeksowych, bowiem zarówno umowa najmu, jak i umowa dzierżawy, to tzw. umowy nazwane, a więc takie, które opisano w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego: „Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.” Natomiast art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że: „Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.”
W obu wymienionych powyżej umowach mamy więc do czynienia z używaniem rzeczy (przez które należy rozumieć zarówno rzeczy ruchome, a więc wszelkiego rodzaju przedmioty, jak i nieruchomości) przez czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za zapłatę określonego przez strony czynszu. To, co odróżnia dzierżawę od najmu, to możliwość pobierania pożytków z rzeczy, zatem nie będzie najemcą ten, który będzie czerpał z najmowanej rzeczy pożytki, podobnie jak nie będzie dzierżawcą ta osoba, która będzie wyłącznie korzystać z rzeczy, bez osiągania dodatkowych profitów z tego tytułu.
W Kodeksie cywilnym wyróżniane są pożytki naturalne (płody rzeczy i odłączone od niej części składowe) i pożytki cywilne (dochody z rzeczy).
Do pożytków naturalnych można więc zaliczyć na przykład płody rolne, owoce, żwir, piasek, glinę, a do pożytków cywilnych – chociażby czynsz osiągany z tytułu najmu lub dzierżawy. Jeśli zatem w wyniku analizy stanu faktycznego danego przypadku dojdziemy do wniosku, że osoba, która chce odpłatnie korzystać z rzeczy będzie w związku z tym osiągała pożytki, to powinniśmy zawrzeć umowę dzierżawy. Należy jednak pamiętać o tym, że umowa dzierżawy może być zawarta jedynie wtedy, gdy rzecz będąca jej przedmiotem rzecz będąca jej przedmiotem rzeczywiście może przynosić pożytki. Prawidłowość takiego stanowiska potwierdził Sąd Apelacyjny w Katowicach Wydział V Cywilny w wyroku z dnia 29 lipca 2016 r. (sygn. akt: V ACa 448/16), w którym stwierdzono, że: „Uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków stanowi najważniejszą cechę odróżniającą dzierżawę od najmu. Można więc stwierdzić, że przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy, których charakter dopuszcza przynoszenie przez nie pożytków, choć z drugiej strony, rzeczy przynoszące pożytki mogą być również przedmiotem najmu pod warunkiem, że najemca nie będzie uprawniony do pobierania pożytków. Chociażby zatem z tego powodu stworzenie zamkniętych katalogów rzeczy mogących być wyłącznie przedmiotem umowy najmu lub wyłącznie umowy dzierżawy nie jest możliwe.” Drugą istotną kwestią jest to, że to dzierżawiona rzecz powinna bezpośrednio dawać pożytki, a nie jedynie być narzędziem do ich osiągania, co skonstatował Sąd Najwyższy w poniższych wyrokach:
– wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2012 r. (sygn. akt: IV CSK 244/12): „Uzyskiwanie przez uprawnionego dochodów ze sprzedaży energii elektrycznej otrzymywanej przez przetworzenie energii wiatrowej za pomocą turbin wiatrowych posadowionych na gruncie oddanym mu – na podstawie stosunku obligacyjnego – do korzystania w celu eksploatacji tych urządzeń nie jest pobieraniem pożytków z rzeczy w rozumieniu art. 693 § 1 KC.”
– wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2007 r. (sygn. akt: IV CSK 71/07): „Skoro oddawany do używania obiekt dopiero przez biorącego w używanie umiał być zorganizowany w przynoszące pożytki przedsiębiorstwo, to oddanie do używania gruntu i części zabudowań następuje w ramach umowy najmu (art. 659 § 1 KC), a nie dzierżawy w rozumieniu art. 693 § 1 KC.”
W praktyce może nastręczać trudności jednoznaczne stwierdzenie czy rzecz przynosi pożytki bezpośrednio, czy też jest jedynie narzędziem do ich przynoszenia, bowiem granica między tymi sytuacjami jest dosyć cienka. Jednak dla wszystkich, którym rozróżnienie najmu od dzierżawy spędza sen z powiek mamy dobrą wiadomość – w Kodeksie cywilnym istnieje art. 65 § 2, zgodnie z którym: „W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.” 🙂
Podsumowanie
Najem i dzierżawa to podobne stosunki prawne, jednakże dzierżawę od najmu odróżnia możliwość pobierania pożytków z dzierżawionej rzeczy, które dzielą się na pożytki naturalne (np. owoce) i pożytki cywilne (dochody czerpane z rzeczy). Rozróżnienie najmu od dzierżawy powinno zatem opierać się na ustaleniu czy istotą umowy będzie nie tylko samo korzystanie z rzeczy, ale również czerpanie z niej profitów przez korzystającego, przy czym profity te – w klasycznym ujęciu dzierżawy – powinny bezpośrednio być czerpane z rzeczy.
NAJEM CZY DZIERŻAWA?
W czasie tego szkolenia szczegółowo omówimy problematykę najmu i dzierżawy, różnic między tymi umowami, a także wskażemy, jak najlepiej jest skonstruować postanowienia umowne, tak aby później uniknąć problemów, z którymi stykaliśmy się w naszej praktyce. Oczywiście zapewnimy ciekawe materiały szkoleniowe, w tym wzory umów, z których możesz później korzystać.
